La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision en matière de TVA sur marge dans le cadre de la vente de terrains à bâtir acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti. Si la haute juridiction semble conforter la doctrine en vertu de laquelle l'acheteur-revendeur pourrait se prévaloir du document d'arpentage pour autant que celui-ci soit antérieur à l'acte d'acquisition, elle confirme l'inefficience de la déclaration préalable.
Pour mémoire, il résulte des dispositions de l’article 257, 268 du CGI lues à la lumière de celles de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA que le régime de la TVA sur marge ne s'appliquent pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l'objet d'une division parcellaire en vue d'en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d'assiette du bâtiment.
Les faits étaient les suivants :
La société C, qui exerce une activité de marchand de biens, a vendu, entre 2012 et 2013 quatre terrains à bâtir issus de la division d'une propriété comprenant une maison sur un terrain formé de deux parcelles, ensemble immobilier qu'elle avait acquis le 25 septembre 2012. Elle a aussi cédé, le 21 octobre 2013, comme terrain à bâtir, un terrain issu de la division parcellaire d'une propriété comprenant une maison sur un terrain entouré d'une parcelle, ensemble immobilier qu'elle avait acquis le 23 avril 2013.
A l'issue d'une vérification de comptabilité l'administration fiscale a remis en cause l'application à ces ventes du régime de la TVA sur la marge prévue par l'article 268 du CGI. Par un jugement n° 1600521 et 1600522 du 25 janvier 2018, le TA de Pau a prononcé la décharge des rappels de TVA. Puis, la CAA de Bordeaux (Arrêt n° 18BX02059 du 9 juillet 2020) a, sur appel du ministre de l’action et des comptes publics, annulé ce jugement, et remis à la charge de la société les rappels de TVA.
Le Conseil d'Etat vient de rejeter le pourvoi de la société C.
Qu'il s'agisse de l'acquisition de 2012 ou de celle de 2013, il ressort de la situation de fait :
- que la désignation était la suivante " une maison individuelle à usage d'habitation (...) avec un terrain autour ".
- que l'acte de vente mentionnait l'existence d'une déclaration préalable de division et comportait en annexe une décision de non opposition à déclaration préalable
- que le document d'arpentage procédant à la division effective des parcelles acquises est postérieur à cet acte de vente.
Pour le Conseil d'Etat, "il s'ensuit qu'en relevant, par une appréciation souveraine non entachée de dénaturation, que lors de leur achat par la société requérante les terrains en litige n'avaient pas le caractère de terrain à bâtir alors même qu'ils avaient pu faire l'objet d'une déclaration préalable antérieure de division, pour en déduire que leur revente ne pouvait être placée sous le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, ne l'a pas entaché d'erreur de droit."
Cette décision nous semble, au moins pour partie, aller à l’encontre de la la réponse ministérielle Bussereau (Toujours opposable, selon nous, l’administration ne l’ayant pas expressément rapporté après la réponse Vogel)
Pour mémoire, dans cette réponse Bussereau, le Gouvernement avait précisé : lorsque la division parcellaire est antérieure à l'acte d'acquisition initial, qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte ou qu'un permis d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s'applique dès lors qu'aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n'est intervenu avant la revente.
Dans l'espèce soumise à la censure du Conseil d'Etat, il y avait bien un document d'arpentage mais celui-ci était postérieur à l'acte d'achat. On peut imaginer que si ce document avait été établi antérieurement, la solution aurait été différente.
En revanche, et contrairement à ce qui ressort de la réponse ministérielle Bussereau, la haute juridiction ne tient pas compte de la déclaration préalable antérieure (et de la décision de non opposition du maire). Certes, même si le Gouvernement s'est spécifiquement prononcé sur le permis d'aménager, il nous semble que la position devrait être la même s'agissant de la déclaration préalable... les deux documents constituant des autorisations d'urbanisme.
Mais en définitive, le Conseil d'Etat ne fait que confirmer la position retenue par la Cour Administrative d'Appel de Nantes le 11 mars dernier et qui a jugé qu'était sans effet, la délivrance d’un permis d’aménager autorisant la division en lots préalablement à l’acquisition initiale. Soulignons que dans cette décision la Cour n'avait pas retenu le document d’arpentage produit, l’acte de vente du terrain correspondant ne mentionnant pas les différents lots.