Décision contestable des juges du fond qui ont estimé qu'un immeuble vacant depuis 10 jours ne pouvait constituer une universalité de biens, pour l'application de l'article 257 bis du CGI et ce malgré l'intention de poursuivre l'activité locative de l'acquéreur.
Pour mémoire, l’article 257 bis du CGI dispose :
Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A.
Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :
- un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,
- une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.
Initialement, la dispense de TVA a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation. A l’origine, le législateur visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.
L’administration fiscale, a étendu l’application de la dispense (de TVA ou de régularisation de TVA) aux cessions d’immeubles par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué est cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006).
Ainsi, la cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’a affecté à la réalisation d’une activité de location immobilière, avec reprise, ou renégociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s’inscrit dans une logique de transmission d’entreprise.
Rappel des faits :
La société LM, dont l'activité principale est la location immobilière, a cédé le 10 avril 2015 un immeuble à usage commercial. Cet immeuble avait été acquis et construit par la société LM, qui avait déduit la TVA ayant grevé les dépenses correspondantes.
Lors de la cession, les parties ont considéré que l'opération était dispensée de TVA en vertu de l'article 257 bis du CGI, en estimant qu'il s'agissait d'une transmission d'une universalité totale ou partielle de biens. L'acte de vente stipulait que le cessionnaire s'engageait à inscrire le bien à son actif et à l'affecter à une activité de location taxable.
À la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a estimé que la société LM aurait dû régulariser la TVA initialement déduite lors de l'acquisition et de la construction de l'immeuble. Elle a considéré que la cession ne remplissait pas les conditions de l'article 257 bis du CGI, notamment en raison de la vacance du bien au moment de la vente.
Par conséquent, l'administration a notifié à la société un rappel de TVA d'un montant de 42 496 €, correspondant à une fraction de 6/20ème de la TVA initialement déduite, conformément au mécanisme de régularisation prévu par l'article 207 de l'annexe II au CGI.
La société LM a contesté ce rappel, soutenant notamment que la cession devait être considérée comme une transmission d'une universalité de biens, justifiant l'application de l'article 257 bis du CGI.
Sur le fonds, la société LM estime que la cession de l'immeuble constituait une transmission d'une universalité de biens au sens de l'article 257 bis du CGI. Elle a mis en avant le fait que le cessionnaire s'était engagé à inscrire le bien à son actif et à l'affecter à une activité de location taxable. Elle a estimé que la vacance du bien au moment de la cession ne faisait pas obstacle à l'application de l'article 257 bis du CGI.
De son côté, l'administration soutient que la vacance du bien au moment de la cession empêchait de qualifier l'opération de transmission d'une universalité de biens. Elle fait valoir que l'immeuble était libre de tout occupant depuis le 31 mars 2015, date de résiliation du bail précédent, et que la cession portait sur un élément isolé de l'actif de la société. Par conséquent, l'article 257 bis du CGI n'était pas applicable, et la société devait régulariser la TVA initialement déduite.
Le Tribunal administratif de Lille a rejeté la requête de la société la condamnant à la régularisation de la TVA initialement déduite, conformément à l'article 207 de l'annexe II au CGI.
En effet, le Tribunal a relevé que l'immeuble était vacant au moment de la cession, le bail précédent ayant pris fin le 31 mars 2015. Dans ces conditions, bien que les deux sociétés exercent une activité de location immobilière et que l'acquéreur ait eu l'intention d'affecter le bien à cette activité, il a jugé que la cession d'un élément isolé de l'actif, qui plus est vacant, ne peut caractériser la transmission d'une universalité de biens.
En tout état de cause, s’il n’est pas contesté que les sociétés Lys Mottelette et Des Verdiers ont toutes deux pour activité la location immobilière, il est constant qu’au moment de la cession de l’immeuble, intervenue le 10 avril 2015, celui-ci était libre de tout occupant depuis le 31 mars 2015, date d’effet de la résiliation du bail conclu par le cédant avec les sociétés SDLM et SEMN. Cette cession, qui a porté sur un élément isolé de l’actif corporel de la société Lys Mottelette, ne peut être regardée comme ayant eu pour objet ou pour effet de transmettre une universalité de biens à la société Des Verdiers, alors même que cette société soutient avoir affecté, à nouveau, le bien acquis à une activité de location immobilière.
Décision contestable qui prend le contre-pied de la jurisprudence précédente et de la doctrine.
Rappelons, en effet, que dans le cadre d'une réponse ministérielle Bernard Gérard du 8 mars 2016, le Gouvernement a précisé :
Une cession intervenant entre deux assujettis à la TVA d’un immeuble provisoirement vacant au moment de la cession bénéficie de la dispense posée à l’article 257 bis du CGI dès lors que le cédant est en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.
La vacance des locaux cédés peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, par des travaux ou à l’issue d’un sinistre, sans que l’intention de louer le bien en TVA n’ait été remise en cause .
En conséquence, la durée de la période de vacance ne constitue pas un critère d’appréciation au sens de l’article 257 bis du CGI, seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance.
Au cas particulier, l'immeuble était seulement vacant depuis 10 jours....espérons que la société LM interjette appel