Le 28 octobre 2024, un accord significatif a été trouvé en Commission Mixte Paritaire (CMP) entre l'Assemblée nationale et le Sénat concernant la régulation des meublés de tourisme, dans le cadre de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif marquant l'aboutissement d'un long processus législatif visant à donner aux maires de nouveaux outils de contrôle et de régulation.
Cette proposition de loi renforce considérablement les pouvoirs des maires en matière de régulation des locations touristiques. Ils pourront désormais instaurer des quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage, définir des zones réservées aux résidences principales pour les nouvelles constructions, et réduire à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale à partir du 1er janvier 2025. Le texte combine les apports de l'Assemblée nationale sur l'enregistrement systématique des meublés et ceux du Sénat concernant les exigences de preuves pour faciliter les contrôles.
Le texte intègre également des dispositions environnementales alignées sur la loi Climat et résilience. Les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue devront respecter des critères de performance énergétique progressifs : un DPE de niveau F minimum en 2025, E en 2028, et D en 2034 pour l'ensemble des meublés de tourisme. Ces échéances ont été fixées pour permettre une mise en œuvre réaliste et coordonnée avec les règles de la location nue.
Sur le plan fiscal, la loi prévoit une révision du régime micro-BIC pour les locations touristiques, visant à favoriser le retour de certains biens vers la location longue durée. Le dispositif maintient néanmoins un avantage pour les meublés classés via un taux d'abattement préférentiel.
La question sensible de l'amortissement des biens en location meublée non professionnelle (LMNP) a été renvoyée aux discussions sur le PLF2025 (Art. 24)
Pour mémoire, l’article 3 de la proposition de loi susvisée modifie la fiscalité des logements meublés prévue à l’article 50-0 du CGI. Pour les meublés de tourisme, l’article resserre le régime préférentiel à ceux qui sont situés dans une commune de montagne ou en zone détendue, afin notamment de contribuer à mieux protéger les gîtes ruraux.
Lors de l'examen de la proposition de loi au Sénat au mois de mai, la commission des Finances a adopté un amendement N° COM-37
conduisant à :
- aligner le plafond du régime micro-BIC applicable aux locations meublées de tourisme non classés sur celui des loueurs de meublés non professionnels (LMNP), à savoir 23 000 € ;
- aligner les revenus tirés de la location de meublés classés sur un régime micro-BIC existant, en les intégrant aux catégories d’activité qui bénéficient du régime jusqu’à 77 700 € de chiffre d’affaires et de 50 % d’abattement. Cet alignement permet de conserver un caractère incitatif au classement et de prendre en compte le différentiel de charges existant entre un meublé classé et un meublé non classé ;
- supprimer la référence à un abattement de 71 % pour certains meublés de tourisme classés, qui constitue, dans le droit actuellement en vigueur, un avantage fiscal excessif. Ainsi, est également supprimée la référence à un zonage, alors que l’ensemble des hébergements classés sont intégrés à une même catégorie.
Régime issu de l'article 3 de la proposition de loi amendé par la Commission des Finances du Sénat
| Location meublée "classique" et chambres d'hôtes | Meublés de tourisme classés | Meublés de tourisme non classés | |
|---|---|---|---|
|
Seuil régime micro BIC |
77 700 € | 77 700 € | 23 000 € |
|
Abattement micro BIC |
50% |
50% |
30% |
C'est cette version amendée de l'article 3 qui a été adopté en séance publique le 21 mai dernier et non le texte initial tel qu'adopté par les députés.
La semaine dernière le texte est passé en CMP et M. Echaniz, a indiqué qu'il était
en désaccord sur le taux d'abattement des meublés de tourisme classés, fixé à 50 % par le Sénat d'autant plus que lors de l'examen du PLF2024 au Sénat, un amendement visant à aligner le taux d'abattement des biens classés et non classés à 30 % avait été adopté.
Le rapporteur Jean-François Husson a pour sa part précisé :
Nous sommes en désaccord sur le taux d'abattement appliqué aux meublés de tourisme classés. Je propose d'en rester à 50 %, le plafond étant fixé à 77 700 euros. J'ai proposé de le baisser à 50 000 euros, dans une forme de médiation, mais mes collègues députés ont refusé cette offre. Rappelons que le taux d'abattement actuel, pour les meublés de tourisme classés, est de 71 %. Ces meublés, une, deux ou trois étoiles, appartiennent non pas à des chaînes, mais souvent à des propriétaires qui ont des revenus modestes. Le ressaut, de 71 % à 50 %, n'est pas insignifiant. Vous proposez un taux de 30 %. Nous veillons à protéger la France qui travaille, ceux qui ont investi pour faire monter en gamme leur bien, en espérant pouvoir mieux le vendre, et pour qui cela représente parfois l'engagement d'une vie. Soyons vigilants.
En définitive, ils se sont ainsi mis d’accord pour que la fiscalité des meublés de tourisme non classés soit alignée sur la location nue de longue durée et voient ainsi leur abattement passer de 50 % à 30 %, avec un plafond à 15 000 euros. Les propriétaires de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes conserveront, pour leur part, un abattement plus avantageux de 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 euros.
Régime issu de la CMP
| Location meublée "classique" et chambres d'hôtes | Meublés de tourisme classés | Meublés de tourisme non classés | |
|---|---|---|---|
|
Seuil régime micro BIC |
77 700 € | 77 700 € | 15 000 € |
|
Abattement micro BIC |
50% |
50% |
30% |
Si le texte adopté en CMP est très proche de la version sénatoriale du texte, rien n'est encore définitif :
- d'une part parce que le texte issu de cette CMP doit encore être voté au Sénat le mardi 5 novembre et à l’Assemblée nationale le jeudi 7 novembre ;
- et d'autre part parce que le 23 octobre dernier, les députés ont, dans le cadre des débats sur le PLF2025 adopté deux amendements, après l'article 3 du PLF qui rehaussent à 50 % le taux d’abattement du régime micro-foncier qui permet aujourd’hui à un propriétaire mettant son bien immobilier en location (nue), de bénéficier d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 €. Lors des débats, M. saint-Martin avait émis un avis de sagesse sur deux autres amendements de repli (tombés) proposant de passer l’abattement fiscal de 30 % à 40 % et d'attendre la navette parlementaire pour améliorer le texte et faire en sorte qu'un même taux de 40% s'applique en micro-BIC au titre des locations meublées....
Précisons également, qu'à l'issue de la journée de débat du 26 octobre, les députés ont adopté deux amendements prévoyant un régime un peu différent de celui issu de la CMP
- Pour les meublés de tourisme classés, le plafond de revenus est fixé à 30 000€ avec un abattement fiscal "micro-BIC" ramené à 30%. Une exception est prévue pour les zones rurales très peu denses et les stations de ski, qui bénéficient d'un abattement supplémentaire de 41% sous un plafond de 50 000€.
- Concernant les meublés de tourisme non classés, le plafond de chiffre d'affaires est abaissé à 15 000€ avec un abattement fiscal aligné à 30%.
Voir nos articles sur le sujet :
Comme le souligne la présidente de la Commission des affaires économiques, Dominique Estrosi Sassone, si cette harmonisation des règles entre meublés touristiques et location nue constitue une avancée, elle n'épuise pas la nécessité d'une réflexion plus large sur le logement permanent et le statut du bailleur privé. Cette loi représente ainsi une étape importante mais non définitive dans la régulation du marché locatif touristique et la préservation du logement permanent dans les zones tendues.
Affaire à suivre...