Le juge de l'impôt nous rappelle que l'exonération au titre des dépendances immédiates et nécessaires lors de la vente du terrain entourant la résidence principale demeure encore aujourd'hui une source de contentieux dont l'issue est loin d'être uniforme.
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (Art. 150 U-II-1° du CGI). En vertu des dispositions de l’article 150 U-II-3° du CGI, l’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées de manière concomitante à cette dernière.
Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci. La circonstance que la vente soit réalisée auprès des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplie. dans cette situation, il est admis de considérer que la condition de cession simultanée est satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal, précise la doctrine BOFIP-Impôts : BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219, n°390
Rappel des faits :
M. et Mme B ont conclu le 10 avril 2015 une vente d’immeuble sous conditions suspensives avec la société SCOV pour la vente d’une maison d’habitation constituant leur habitation principale sise sur une parcelle cadastrée MW300 d’une superficie de 481 m2. Par acte sous seing privé du 31 août 2015, la société Maison Urbaines s’est substituée à la société SCOV. L’acte authentique du 21 septembre 2015 mentionne que l’objet du contrat porte sur la vente de la même maison d’habitation située sur la même parcelle et que l’acquéreur déclare acquérir les biens en qualité de marchand de biens et que son opération consiste en l’acquisition d’un foncier bâti pour revente de la maison existante en l’état édifiée sur une parcelle d’environ 187 m2 et la construction d’une maison neuve sur la parcelle détachée de 295 m2, le garage édifié sur cette parcelle devant être démoli par l’acquéreur.
A cette occasion M. et mme B ont déclaré dans l’acte de cession que ce bien constituait au jour de la cession leur résidence principale et ont bénéficié de l’exonération de plus-value sur le fondement des dispositions de l’article 150 U-II-1° du CGI
A la suite d’un contrôle sur pièces portant sur l’année 2015, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière pour la fraction de l’immeuble vendue comme terrain à bâtir et a notifié à M. et Mme B des rectifications en matière d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.
M. et Mme B ont fait appel du jugement du 30 décembre 2022 par lequel le TA de Nantes a rejeté leur demande tendant à la décharge de l'imposition à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année 2015.
Pour mémoire nous avions comménté cette décisiion dans un article : « Dépendances immédiates et nécessaires » : pas d'exonération pour le terrain à bâtir supportant un garage vendu avec la résidence principale
La Cour vient de faire droit à la demande de M et Mme B
Au cas particulier la Cour a suivi les arguments des époux B qui soutenaient :
- qu'ils ont entendu vendre leur résidence principale et non une résidence principale et un terrain à bâtir ainsi que cela ressort de l’acte de vente d’immeuble sous conditions suspensives signé le 10 avril 2015 ;
- que les énonciations de l’acte authentique postérieur et les énonciations relatives aux engagements pris par l’acquéreur à l’égard de l’administration fiscale ne peuvent leur être opposées ;
- que le formalisme de l’acte authentique n’est pas nécessaire à l’accord des parties et a seulement pour but d’assurer l’exactitude du fichier immobilier et l’opposabilité au tiers de la mutation .
En effet pour accorder la décharge la Cour a fait valoir :
- que la destination donnée au bien litigieux dans l’acte authentique du 21 septembre 2015 par l’acquéreur ne suffit pas en l’absence d’autres éléments au dossier, à remettre en question l’allégation des appelants selon laquelle le terrain en cause constituait leur jardin d’agrément,
- que l’acquisition de la maison d’habitation de M. et Mme B a été effectuée pour le prix de 410 000 euros, la déclaration de l’acquéreur n’ayant permis que de déterminer les droits de mutation sur la vente du terrain à bâtir et sur la maison d’habitation cédée.
- que la division parcellaire a été réalisée le 17 novembre 2015 soit postérieurement à la signature de l’acte authentique de vente.
Dans ces conditions, et alors qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que le terrain à détacher et à bâtir ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale des appelants, M. et Mme B sont fondés à soutenir qu’ils pouvaient bénéficier de l’exonération prévue par le 2° du II de l’article 150 U du code général des impôts.
Si l'on peut se réjouir de l'issue favorable de ce contentieux pour les contribuables, il n'en reste pas moins que cette décision ne suit pas la doctrine BOFIP (que nous citions dans nos commentaires sur la décision du TA de Nantes) et qui distingue selon que le terrain vendu est un terrain à bâtir ou un terrain non à bâtir.
Si l'on suit cette doctrine, le terrain de 481 M2 étant un terrain à bâtir au sens de l'article 257-I-2-1° du CGI, il ne pouvait bénéficier de l'exonération " Dépendances immédiates et nécessaires".
L'issue aurait-elle été la même si la superficie du terrain avait été bien plus importante 1000, 1500... m2.
Il serait temps que cette doctrine évolue et que l'administration admette comme elle le fait en matière de taxe foncière que les jardins attenant aux maisons constituent une dépendance indispensable et immédiate de ces dernières toutes les fois que leur surface n'excède pas 5 ares.
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