La haute juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision en matière de plus-value immobilière rappelant que l’exonération "dépendances immédiates et nécessaires" ne peut s’appliquer à un terrain à bâtir.
Il ressort de la doctrine BOFIP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°340) que
"Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (CGI, art. 257, I-2-1°), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :"
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"des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;"
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"des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes."
"Ainsi, lorsqu’un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires."
2. Terrain entourant l’immeuble
"Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble."
Rappel des faits :
La SCI BM, dont M. K est gérant et détient, directement ou indirectement, l’intégralité du capital, a cédé, le 15 avril 2011, un ensemble immobilier se composant d’une maison à usage d’habitation sur un terrain de 1 167 m² et un terrain constructible de 10 523 m², à la SCI CM, dont M. K est aussi le gérant et associé.
Dans le cadre d’un contrôle sur pièces du dossier fiscal de M. K faisant suite à une vérification de comptabilité de la SCI CM, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière réalisée au titre de la cession du terrain constructible.
M K se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 15 octobre 2020 par lequel la CAA de Douai a rejeté l’ensemble de ses conclusions tendant à la décharge des impositions supplémentaires et des pénalités résultant de ce redressement.
Il se prévaut de la doctrine BOFIP précitée.
Le Conseil d’Etat vient de rejeter le pourvoi de M.K
Au cas particulier, pour rejeter la qualification de dépendance immédiate et nécessaire au titre du terrain de 10 523 m2, la CAA avait fait valoir :
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que l’acquéreur de ce terrain, qui faisait l’objet d’un prix de vente distinct de celui de la résidence principale de M. K…, s’engageait, par l’acte de vente, à y réaliser onze maisons individuelles dans un délai de quatre ans,
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qu’il avait obtenu avant la vente un permis d’aménager en vue de cette opération
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et que, au regard de ces éléments, les seules allégations de M. K relatives à l’utilisation de cette parcelle comme « jardin d’agrément » de sa maison d’habitation ne suffisaient pas à établir un lien nécessaire de cette dépendance avec sa résidence principale.
Le Conseil d’Etat rejette également l’argument selon lequel la vente n’avait pas été assujettie à TVA dans la mesure où cette circonstance est sans incidence sur la qualification de « terrain à bâtir »
Pour la petite histoire, M. K qui est associé des deux SCI était également notaire. Le Conseil d’Etat estime que les pénalités pour manquement délibéré sont justifiées.