L'utilisation du démembrement de propriété comme outil d'optimisation fiscale fait l'objet d'une surveillance particulière de l'administration. Les quatre décisions rendues par le Comité de l'abus de droit fiscal (CADF) le 14 novembre 2024 en sont une nouvelle illustration. En l'espèce, la combinaison d'un démembrement de propriété avec l'article 238 bis K du CGI a permis la mise en place d'un montage visant à échapper à l'imposition des revenus fonciers, montage que l'administration a remis en cause sur le fondement de l'abus de droit fiscal (Art. L64 du LPF) et que le comité a validé.
Pour mémoire, aux termes de l'article 238 bis K-I du CGI, lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés à l'article 8 du CGI, à l'article 8 quinquies du CGI, à l'article 239 quater du CGI, à l'article 239 quater B du CGI ou à l'article 239 quater C du CGI, sont inscrits à l'actif du bilan d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui les détient.
Le contexte initial est celui d'une famille ayant réalisé une importante plus-value (42,5 M€) suite à la cession de leur groupe industriel de fabrication de béton. Dans ce contexte d'enrichissement significatif, la famille X (le père et ses deux fils) a mis en place un montage sophistiqué visant à constituer un patrimoine immobilier tout en minimisant la charge fiscale.
- La structure du montage reposait sur plusieurs niveaux :
- Au sommet, une société holding luxembourgeoise (société A) détenue par la famille ;
- Un niveau intermédiaire avec une SAS française (société B) détenue par la holding ;
- À la base, onze SCI propriétaires d'immeubles professionnels.
- Le mécanisme utilisé était particulièrement élaboré :
- Les SCI étaient créées avec un capital initial modeste (1.000 €) ;
- Les parts étaient immédiatement démembrées : la famille conservait la nue-propriété tandis que la société B acquérait l'usufruit temporaire (pour 15 à 29 ans) ;
- Les SCI procédaient ensuite à d'importantes augmentations de capital pour acquérir des immeubles ;
- Seule la société B libérait sa part du capital, les nus-propriétaires s'abstenant délibérément de le faire.
L'administration fiscale a décortiqué ce montage en relevant plusieurs anomalies significatives.Le défaut systématique de libération du capital par les nus-propriétaires créait mécaniquement un endettement artificiel des SCI.
Cette situation engendrait un déficit structurel au niveau de la société B, résultant de la combinaison des charges d'intérêts et de l'amortissement de l'usufruit. L'application de l'article 238 bis K du CGI permettait ainsi d'éviter habilement l'imposition en revenus fonciers.
L'administration fiscale a relevé plusieurs indices révélant l'artificialité du montage :
- L'absence de justification économique autre que fiscale ;
- Le caractère systématique du schéma répété sur onze SCI ;
- Le défaut délibéré de libération du capital par les nus-propriétaires ;
- L'utilisation d'une structure internationale avec une holding luxembourgeoise ;
- La création d'un déficit structurel par l'accumulation de charges financières.
Le Comité a entièrement validé l'analyse de l'administration en soulignant l'absence totale de justification économique du montage. Le caractère artificiel du démembrement de propriété et l'utilisation manifestement abusive des dispositions fiscales ne visaient qu'un seul objectif : échapper à l'imposition des revenus fonciers. Le non-respect délibéré des obligations de libération du capital renforçait encore le caractère abusif du montage.