Marchand de biens : pour échapper à l'imposition BIC, le contribuable doit prouver que le bien vendu constituait sa résidence principale

Pour que les dispositions de l'article 35-I-1°du CGI soient applicables, les opérations doivent être habituelles et les achats doivent avoir été effectués avec l'intention de revendre.

La notion d’habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.

L’administration précise que l’intention spéculative - l’intention de revendre - ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d’achat et de revente. Elle s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente intégrant un arrêt du Conseil d’Etat (CE, arrêt du 2 juin 2006, n° 266507). 

Rappel des faits : 

M. A, qui exerçait la profession d'agent immobilier et dirigeait plusieurs sociétés, dont il était associé, opérant dans le secteur de la construction et de l'immobilier, a fait l'objet, en 2016, d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015 et d'un ESFP portant sur les années 2013, 2014 et 2015.

A la suite de ces contrôles, l'administration a estimé, au vu des opérations d'achats et reventes de biens immobiliers accomplies par l'intéressé en 2013 et 2014, que celui-ci exerçait une activité occulte de marchand de biens dont les opérations relèvent de la catégorie des BIC pour l'impôt sur le revenu en application du 1° de l'article 35-I du CGI.

Il s'ensuit que M. A a été assujetti, au titre des années 2013, 2014 et 2015, à des compléments d'impôt sur le revenu résultant notamment de la réintégration dans ses revenus imposables de BIC que l'administration a évalués d'office. Ces impositions ont été assorties de la majoration de 80 % encourue en cas de découverte d'une activité occulte prévue à l'article 1728-1-c du CGI.

M. A fait appel du jugement par lequel le TA de Grenoble a rejeté ses demandes de décharge de ces impositions et contributions sociales mises à sa charge.

La Cour vient de rejeter la demande de M. A

La Cour rappelle :

Les bénéfices réalisés à l’occasion de la cession d’immeubles sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l’activité de marchand de biens, sauf pour l’intéressé à établir, alors, soit que les immeubles qu’il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.

Or au cas particulier, suite à la vente de sa résidence de Saint-Beron en 2013 :

• M. A a acquis, le 21 novembre 2013, un immeuble comprenant un local à usage professionnel et deux garages à Le Pont-de-Beauvoisin (Isère) qu'il a revendu le 12 décembre 2013 ;
• M. A a également acquis, le 17 juillet 2014, une maison dans la même commune dont le niveau du rez-de-chaussée a été revendu le 9 octobre 2014, le premier niveau le 24 juin 2015 et les combles aménagés le 4 juillet 2015. 

La Cour confirme

• que ces achats-reveventes sur une brève période suffisent à caractériser le caractère habituel ;
• que le court délai séparant les achats et les ventes et le fait que l'intéressé a revendu la maison acquise en 2014 en six lots, dont trois lots de caves, après division et établissement d'un règlement de copropriété établi seulement deux mois après l'acquisition et réalisation de travaux sur deux des lots qui se sont achevés avant juin 2015 sont de nature à caractériser, en l'espèce, l'existence, dès l'acquisition des biens d'une intention spéculative.

M. A doit dès lors être regardé comme s'étant livré habituellement sur les trois années en cause à une activité de marchand de biens justifiant l'imposition du profit tiré de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application du 1° de l'article 35-I du code général des impôts quand bien même il a déclaré une plus-value au titre du bien revendu le 12 décembre 2013

M. A se prévalait du fait :

• que la maison acquise 17 juillet 2014 et revendue en lots en octobre 2014 et juillet 2015 constituait sa résidence principale affirmant y avoir résidé habituellement et effectivement avec sa nouvelle compagne et ses enfants ;
• que la vente rapide du rez de chaussée devait permettre de financer les travaux d'aménagement ;
• que la vente des autres lors en 2015 était liée à sa mutation et celle de sa compagne et à sa volonté de se rapprocher de ses enfants issus d'une première union et qui sont en garde alternée.

Si l'adresse de cette maison est bien celle portée sur la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année 2014, la cour souligne que le premier étage et les combles de cette maison n'étaient pas habitables. Elle estime que M. A :

ne peut être regardé comme apportant la preuve, qui lui incombe de l'affectation du bien à sa résidence principale et de la revente de ce dernier pour des motifs purement personnels, en se bornant à ces seules allégations non démontrées et à produire des bulletins de salaires, une déclaration de vol et diverses factures, dont certaines sont libellées au nom des entreprises qu'il dirige, ainsi que des factures ponctuelles des travaux engagés à cette adresse.

Par suite, c'est par une exacte application des dispositions sus-reproduites que l'administration a imposé l'ensemble des profits tirés de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.