Dans le cadre du PL F2026 le Gouvernement propose de refondre la fiscalité de l'investissement locatif. Il s'attaque à ce qui est identifié comme un déséquilibre majeur du marché : l'avantage fiscal jugé excessif du régime de LMNP par rapport à la location nue. La stratégie du Gouvernement s'articule autour de trois axes. Le Gouvernement propose de brider le mécanisme d'amortissement du LMNP en le remplaçant par une déduction forfaitaire plafonnée à 5 000 € par an. Il crée, par ailleurs, pour l'investissement en logement neuf nu un dispositif d'amortissement similaire, également plafonné à 5 000 €, afin de stimuler ce secteur. Enfin, pour le l'ancien, l'exécutif propose de prolonger et d'améliorer le dispositif du doublement du déficit foncier pour encourager la rénovation énergétique.
Création d'un amortissement pour le neuf (Location nue)
Le cœur du dispositif (point 1° de l'amendement) est la création d'un nouveau mécanisme d'amortissement pour les investissements en location nue.
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Pour qui ? Les contribuables achetant un logement neuf (ou en VEFA) dans un bâtiment collectif, entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
Ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune.
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Le mécanisme : Une déduction de 2 % par an du prix d'acquisition.
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Base de calcul : La déduction se calcule "hors valeur du foncier". L'amendement fixe forfaitairement cette part à 80 % du prix d'acquisition total.
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Le plafond : La déduction annuelle au titre de cet amortissement est plafonnée à 5 000 € par an et par foyer fiscal.
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Conditions :
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Louer le bien nu à usage d'habitation principale.
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S'engager sur une durée de location minimale de 9 ans (option irrévocable).
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Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal.
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Cet amortissement aboutira, pour de nombreux bailleurs, à effacer tout ou partie des revenus fonciers générés et, pour certains, à constituer un déficit foncier susceptible d’être imputé sur le revenu global.
L'alignement du LMNP
Le point n°3 de l'amendement s'attaque au régime du LMNP au réel.
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Ce qui change : Pour les LMNP l'amendement supprime l'amortissement comptable classique (calculé par composants sur la valeur réelle du bien).
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Ce qui le remplace : Il est remplacé par un système strictement identique à celui créé pour le neuf nu :
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Une déduction forfaitaire de 2 % du prix d'acquisition "hors foncier" (fixé à 80 % du prix).
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Un plafond de déduction de 5 000 € par an.
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L'objectif est de "résorber le déséquilibre" (cité dans l'exposé sommaire) entre le nu et le meublé. En pratique, cela restreint considérablement l'avantage fiscal du LMNP au réel pour les nouveaux investissements (ou les biens existants à partir de 2026), qui permettait souvent d'annuler totalement l'imposition des revenus locatifs pendant de nombreuses années, bien au-delà de 5 000 €.
Le volet rénovation énergétique dans l'ancien
Ce volet s'appuie sur le dispositif existant issu de l'article 12 de la LFR-II pour 2022
Pour mémoire, il ressort des dispositions de l'article 156 du CGI que les déficits fonciers s'imputent :
- sur le revenu global, pour les déficits non issus d'intérêts d'emprunts et dans une limite de 10 700 euros (voire 15 300 euros lorsque le déficit foncier porte sur un logement ayant bénéficié des dispositifs de déduction des revenus fonciers « Périssol » ou « Cosse »).
- sur les revenus fonciers uniquement pour la fraction qui dépasse la limite précitée.
L'article 12 de la seconde loi de finances rectificative pour 2023 a porté à 21 400 €, au lieu de 10 700 €, la limite de l'imputation du déficit foncier sur le revenu global lorsque ce déficit est lié à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétiquepermettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D dans des conditions définies par décret. Le report peut s'appliquer pendant les trois années qui suivent l'engagement des travaux.
Prolongation : Le dispositif du doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global, passant de 10 700 € à 21 400 €, est prolongé de deux ans. Initialement prévu pour les dépenses jusqu'au 31 décembre 2025, il est étendu jusqu'au 31 décembre 2027.
A titre de nouveauté, l'amendement introduit un mécanisme de report spécifique. Si le revenu global du contribuable n'est pas suffisant pour absorber la totalité du déficit imputable (jusqu'à 21 400 €), l'excédent est reportable sur le revenu global des années suivantes, jusqu'à la huitième année.
TL;DR
Le Gouvernement propose une refonte significative de la fiscalité des revenus locatifs, articulée autour de trois axes :
- la création d'un nouveau dispositif d'amortissement pour le logement neuf nu ;
- une réforme du régime LMNP pour l'aligner ;
- et la prolongation d'une mesure de soutien à la rénovation énergétique.
L'objectif est double : relancer la construction de logements neufs et rééquilibrer la fiscalité entre la location nue et la location meublée, jugée trop favorable à cette dernière.
Affaire à suivre en séance publique...