La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision en matière de caractérisation d’une activité de marchand de biens avec les conséquences que l’on connait quand elle est exercée par une SCI qui relevait alors du régime des sociétés de personnes.
Il résulte des dispositions combinées des articles 35 et 257 du CGI qu’une société est réputée exercer une activité de lotisseur ou de marchand de biens si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d’une intention spéculative.
Cette qualification la rend passible de l’impôt sur les sociétés et de la TVA pour ses activités immobilières commerciales.
Rappel des faits :
La SCI G, dont les statuts font état d’une activité commerciale d’achat, de gestion, de rénovation et de vente de biens immobiliers, a acquis en novembre 2002 un ensemble immobilier d’une surface de 99 391 m², composé de sept parcelles, pour une somme de 152 450 €. Dès le mois de décembre 2003, des démarches ont été accomplies par la SCI G en vue d’obtenir un certificat d’urbanisme, qui a été accordé le 4 août 2004, suivi d’une autorisation de lotir le 17 novembre 2005, soit le tout dans un délai inférieur à vingt-quatre mois après l’acquisition de la parcelle. Ces démarches ont permis, entre 2006 et 2017, la vente de dix-sept lots issus de trois opérations de lotissement des parcelles, ayant généré la réalisation d’une trentaine de terrains à bâtir, la réalisation de deux ventes d’immeubles en 2010 et 2014 et la réalisation de deux ventes de maisons en 2006 et 2007. Il en a résulté un profit pour la SCI G d’un montant total de 1 239 000 €.
La SCI G, qui n’avait pas opté pour l’assujettissement à l’IS, a fait l’objet d’un contrôle sur place de ses documents comptables à l’issue duquel l’administration fiscale a estimé qu’elle avait réalisé, à titre habituel et dans une intention spéculative depuis sa création, des profits de marchand de biens, de constructeur et de lotisseur immobiliers.
En conséquence, l’administration l’a assujettie à des cotisations d’IS au titre de l’année 2012 et a rappelé des droits de TVA au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013 en suivant la procédure de redressement contradictoire.
Par un jugement du 19 novembre 2019, le TA de Rouen a rejeté, notamment, la demande de la SCI G tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’IS et de TVA auxquelles elle a été assujettie.
La SCI G a relevé appel de ce jugement.
La Cour vient de donner raison à l’administration
Pour caratériser l’activité commerciale de marchand de biens la Cour a fait valoir :
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que la circonstance que la SCI G n’a procédé à l’acquisition que d’un seul bien n’est pas de nature à lui ôter la qualification de marchand de biens dès lors qu’une unique acquisition peut être réalisée avec une intention spéculative.
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que la circonstance qu’une partie du terrain acquis par la SCI G était loué à bail rural n’est pas de nature à retirer son caractère spéculatif à l’opération immobilière réalisée par la SCI G dès lors
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que ce bail rural ne couvrait pas l’intégralité des sept parcelles acquises en 2002
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que dès avant la résiliation judiciaire du bail rural en 2010, la société avait procédé à la vente de six terrains à bâtir et de trois maisons.
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que la circonstance que 4 ans se soient écoulés entre l’acquisition de la parcelle et la première vente n’est pas de nature à retirer son caractère spéculatif à l’opération immobilière réalisée par la SCI G, dès lors que l’intention spéculative découle
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des statuts de la société qui font état d’une activité commerciale d’achat, de gestion, de rénovation et de vente de biens immobiliers
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du bref délai entre l’acquisition de la parcelle en novembre 2002 et les démarches accomplies dès le mois de décembre 2003 afin d’obtenir un certificat d’urbanisme puis une autorisation de lotir.
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que la circonstance que la SCI G aurait rencontré des difficultés pour mener à bien son projet de création d’une activité de haras pour chevaux dès lors :
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que *ce projet n’a pris corps qu’en 2004, soit après les démarches accomplies pour obtenir un certificat d’urbanisme et une autorisation de lotir,
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que ce projet ne concernait qu’une surface restreinte
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que la circonstance que l’attestation des services fiscaux, en date du 11 avril 2014, indiquant que la SCI Germain n’était pas assujettie à la TVA est sans incidence sur le bien-fondé des impositions en litige dès lors que cette attestation n’est pas une prise de position des services fiscaux sur la situation fiscale de la société mais la simple constatation que la SCI Germain n’avait pas déclaré être assujettie à la TVA