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Sadec-Akelys21 mars 2023Le viager : un investissement moralement responsable
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Dans un contexte de baisse des retraites et d’augmentation des dépenses, vendre aujourd’hui un bien en viager offre aux retraités la possibilité de rester dans leur logement et de protéger leur conjoint tout en percevant un revenu régulier. Enfin, compte tenu des difficultés actuelles pour obtenir des financements, le viager, autrefois mal vu, s’affirme comme une nouvelle solution à ne pas négliger pour investir dans l’immobilier.
QU'EST-CE QU'UNE VENTE EN VIAGER?
Le viager répartit les droits de la propriété du bien immobilier entre le vendeur (appelé aussi le débitrentier) et l’acheteur (ou créditrentier). Il s’agit donc d’un démembrement de propriété. Les droits sur un appartements ou une maison (la pleine propriété, valorisée à la valeur vénale)* sont l’Usufruit*, la Nue-Propriété* ou encore le Droit d’usage et d’habitation (DUH)* propre au viager.
Le viager a encore un peu de mal à se départir de son image négative (l’obtention du bien est soumise au décès du vendeur). Cependant avec l’évolution de la société et l’augmentation de l’espérance de vie, cela devient au contraire une nouvelle solution pour prendre soin de nos ainés en les aidant à se maintenir chez eux et en leur garantissant, par le versement d’une rente mensuelle, des revenus complémentaires réguliers. En effet, la rente viagère s’apparentant à une retraite complémentaire, elle est revalorisée chaque année et le pouvoir d’achat du ou des débitrentier.s est donc maintenu dans la durée.
COMMENT CELA FONCTIONNE-T-IL ?
Il existe 3 possibilités de règlement du viager : un bouquet seul, un bouquet et une rente mensuelle, ou une rente seule (mais très rare).
- Le bouquet : lors de la signature du contrat viager, l’acheteur paie une somme au vendeur appelée le bouquet. Généralement, celui-ci représente 20 à 30 % du prix du bien immobilier définit par le notaire. Cette somme est immédiatement disponible pour le vendeur.
- La rente : c’est le montant périodique (très souvent mensuel) versé par l’acheteur directement au vendeur. Elle est versée jusqu’au décès du vendeur, d’où le caractère aléatoire du contrat. En cas de viager à deux têtes (avec 2 conjoints propriétaires), la réversion de la rente engage l’acheteur à poursuivre les versements jusqu’au dernier décès.
Un bien en viager peut être occupé (par les vendeurs) et c’est la majorité des cas ; ou libre (l’acheteur peut l’utiliser soit en l’occupant, soit en le louant) mais cette pratique reste marginale.
QUELS AVANTAGES ?
POUR LES VENDEURS
- Le maintien à domicile
- Le maintien du niveau de vie (grâce à la rente)
- La protection de son conjoint (la rente est réversible à 100 % sans aucun frais)
- Des avantages fiscaux (la rente bénéficie d’abattements selon l’âge du vendeur : 70 % à partir de 70 ans)
- Des économies sur les charges (le vendeur d’un viager occupé avec DUH
n’est plus redevable de la taxe foncière, des gros travaux, ni des charges de copropriété)
- L’aide aux enfants et/ou aux proches (de nombreux vendeurs utilisent le montant du bouquet à cette fin)
POUR LES ACHETEURS
L’acquisition d’un bien immobilier à prix réduit (le viager occupé permet d’acquérir un bien à 70 % de sa valeur)
- Une réduction des frais de notaire
- Aucun frais bancaires (si l’acheteur possède l’apport pour les 20 ou 30 % du bouquet, il n’a pas besoin de faire un emprunt et le vendeur est redevable de la rente auprès du vendeur et non pas auprès de la banque)
- Une bonne rentabilité (de 6% à 8 % et un placement à moyen et long terme)
- Une fiscalité favorable : (pour l’IFI, le vendeur ne déclare que la valeur du bien décoté ; un abattement pour la durée du droit de détention : ce qui permet d’être exonérée de la taxe sur la plus-value à la revente …)
- Une épargne rassurante (investissement dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux)
- Une diversification de son patrimoine
- Un dispositif de préparation de sa retraite
AVANT DE SE LANCER : LES CONSEILS DE L'EXPERT-COMPTABLE
L’achat en viager reste un contrat aléatoire (on ne sait pas combien de temps va durer la rente annuelle à verser notamment et elle peut parfois durer très longtemps). Avant l’achat, il faut s’entourer de bons professionnels, autant pour estimer la rente (car un calcul trop élevé peut être rapidement préjudiciable) que pour estimer l’état du bien (des gros travaux non prévus peuvent là aussi rendre l’achat bien plus onéreux que prévu). Mais il est à noter qu’un bien occupé est un bien entretenu et les risques sont compensée par les avantages.
En résumé, pour bien choisir, il faut évaluer les critères suivants : l’emplacement et l’environnement, la qualité du bien, les travaux à prévoir, si le viager est libre ou occupé, sur une ou deux « têtes », l’âge et le sexe des crédirentiers et le montant de la rente raisonnable par rapport à son budget !
Et dernier petit conseil pour lever les ultimes réticences : ne pas hésiter à investir dans plusieurs viagers à la fois ce qui permet de considérer cet investissement comme n’importe quel autre produit.
En plus de réaliser un investissement moralement responsable, le viager est un véritable système d’entraide intergénérationnel. Cette formule permet non seulement d’accompagner nos seniors en les maintenant dans leur domicile, mais aussi en apportant aux personnes vulnérables une rente régulière pour améliorer leur niveau de vie.
Et pour les jeunes investisseurs qui peinent à obtenir des financements, ils peuvent financer le bouquet via un prêt In fine (soumis à certaines garanties, ce prêt permet à celui qui l’a contracté de ne commencer à rembourser qu’après avoir récupéré le bien en viager).
*Valeur Vénale : ou « valeur du marché ». Il s’agit de la valeur du bien sur le marché immobilier au moment de la vente.
*USUFRUIT : ce droit permet à son détenteur de se servir d’un bien en l’habitant et de pouvoir en tirer des profits (loyers). Ce droit est plus étendu que le DUH.
*DUH : droit accordé au vendeur et à sa famille de pouvoir habiter dans le bien. Ce droit, acquis par le crédirentier dans le cadre du viager occupé, ne peut être cédé et n’autorise pas à la location du bien.
*NUE-PROPRIÉTÉ : droit permettant d’être propriétaire du bien en lui-même (les murs et le terrain) sans jouir de son usage ou de ses profits (l’usufruit) avant une période déterminée.
*PLEINE PROPRIÉTÉ : la jouissance totale du bien est la réunion de la pleine propriété et de l’usufruit.