Interrogation sur trois points pratiques du nouveau dispositif d'amortissement pour l'investissement locatif instauré par l'article 47 de la LF pour 2026, désigné sous le nom d'« amortissement Jeanbrun »
Pour mémoire, l'article 47 de la LF pour 2026 a instauré, aux articles 31-I-1°-i (logements neufs) et 31-I-1°-j (logements réhabilités) du CGI, un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers au bénéfice des investisseurs qui s'engagent à louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de neuf ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Le taux d'amortissement varie selon l'affectation sociale du logement : 3,5 % pour la location intermédiaire, 4,5 % pour la location sociale et 5,5 % pour la location très sociale dans le neuf (3 %, avec les mêmes bonifications, dans l'ancien réhabilité). Le plafond annuel de déduction est fixé à 8 000 € par foyer fiscal, majoré à 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts proviennent de logements en location sociale, et à 12 000 € en location très sociale.
Le dispositif comporte un mécanisme de reprise en cas de rupture des engagements : le revenu net foncier de l'année de rupture est majoré du montant des amortissements déduits, avec un système de quotient pour atténuer l'effet de ressaut. Certaines circonstances exonèrent de cette reprise (invalidité, licenciement, décès).
Ce nouveau dispositif s’applique aux acquisitions de logements ou, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire réalisés entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.
Le député Lionel Causse vient d'interroger le Gouvernement sur les angles morts de ce nouveau dispositif.
- La première question porte sur les conséquences du non-respect des plafonds de loyers ou de ressources en cours de bail.
Le député demande confirmation que le bénéfice de l'amortissement cesse à compter du mois au cours duquel les plafonds ne sont plus respectés, « sans qu'il en résulte, pour autant, de reprise des amortissements antérieurement pratiqués ».
Le texte de l'article 47 prévoit un mécanisme de reprise des amortissements en cas de « rupture des engagements » mais ne précise pas si le simple dépassement ponctuel des plafonds en cours de bail constitue une telle rupture. L'enjeu est de savoir si le dépassement des plafonds entraîne la perte définitive du dispositif avec reprise rétroactive de tous les amortissements déduits ou seulement la suspension du droit à amortissement pour les mois concernés, sans remise en cause du passé (Ce qui était le cas pour le Pinel).
- La deuxième question porte sur la possibilité de modifier le niveau d'affectation du logement en cours de période d'engagement de neuf ans, par exemple en passant d'une location intermédiaire (taux de 3,5 %) à une location sociale (4,5 %) ou très sociale (5,5 %), et inversement.
Le texte de l'article 47 est muet sur ce point. Il prévoit des taux d'amortissement différenciés selon l'affectation sociale du logement mais ne précise pas si cette affectation est figée pour toute la durée de l'engagement ou si elle peut évoluer au gré des changements de locataire.
Le député demande en outre si, en cas de modification de l'affectation, le taux d'amortissement est actualisé à compter du mois de prise d'effet du bail conforme aux nouveaux plafonds.
- La troisième question prolonge la précédente en l'étendant à la période postérieure à l'engagement initial de neuf ans.
Le ministre demande enfin si le dispositif permet la poursuite de l'amortissement au-delà de la neuvième année si les conditions restent remplies, ou l'amortissement est-il limité à la période d'engagement de neuf ans ? Si la poursuite est admise, les mêmes questions de modulation de l'affectation et du taux se posent.
Le texte prévoit un engagement initial de neuf ans et un amortissement calculé sur la base du prix d'acquisition hors foncier (80 % du prix). À un taux de 3,5 % par an (location intermédiaire), l'amortissement total sur neuf ans est de 31,5 % du bâti, soit 25,2 % du prix total.
La poursuite de l'amortissement au-delà de la neuvième année, si elle est confirmée, prolongerait le dispositif jusqu'à épuisement de la base amortissable (environ 23 ans au taux de 3,5 % pour amortir 80 % du prix). La question de savoir si l'amortissement se poursuit au-delà de neuf ans est donc trés importante pour le calcul de la rentabilité de l'investissement.
Affaire à suivre