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SVP1 février 2012Constituer une SCI pour acquérir sa résidence principale : les écueils à éviter
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Question : Monsieur X envisage d’acquérir un immeuble qu’il affectera à sa résidence principale. Pour acquérir ce bien, il aura recours à un emprunt. Par ailleurs, il envisage d’y réaliser un certain nombre de travaux (réfection de la cuisine, de la salle de bain, de la toiture, remise aux normes de l’électricité, etc.)
Compte tenu de leur montant et des intérêts d’emprunt, Monsieur X envisage de constituer une SCI qui sera propriétaire et réalisera les travaux.
Monsieur X envisage ainsi de déduire les travaux dans le cadre d’un déficit foncier, est-ce possible ?
La réponse des experts SVP :
NON. Deux situations sont envisageables :
Soit la SCI met le bien à disposition gratuite de Monsieur X , auquel cas elle est considérée comme se réservant la jouissance du logement (voir en ce sens notamment deux arrêts du Conseil d’Etat du 7 juillet 1982 n°30975 et du 13 mai 1991 n°76908). Or, en application de l’article 15 du CGI , les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.
En contrepartie, les charges ne sont pas admises en déduction. Dans cette hypothèse, la constitution d’une SCI sera totalement inutile.
Soit la SCI donne à bail à Monsieur X, dans ce cas il y a un risque d’abus de droit. Depuis près de trente ans, le Conseil d’Etat considère en pareille situation que la constitution d’une SCI n’a pour objectif qu’éluder de l’impôt.
En effet, la SCI acquiert une résidence, donnée en location au principal associé.
Cette opération permet de faire valoir des charges, voire un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qui n’aurait pas été envisageable sans la création de cette structure.
La jurisprudence utilise un faisceau d’indices pour étayer son point de vue.