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Les investisseurs détenant des participations dans des sociétés immobilières françaises s’y attendaient depuis 2012 (date à laquelle le gouvernement français avait demandé à son homologue luxembourgeois de mettre fin à une disposition fiscale jugée obsolète, inéquitable pour les finances publiques françaises et non conforme au modèle OCDE)…
C’est désormais officiel. Par un communiqué du 5 septembre, le Ministère des Finances luxembourgeois a annoncé la signature d’un avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise. Cet avenant attribue à la France le droit exclusif d’imposer les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises.
Même si ce n’est pas une surprise, la nouvelle ne va pas manquer de faire son effet auprès des investisseurs qui avaient choisi de structurer leurs investissements dans l’immobilier en France via des holdings luxembourgeoises (de nombreuses sociétés de ce type ont été créées dans les années 1980 à 2000).
Jusqu’à cet avenant, les cessions, par des sociétés luxembourgeoises, de titres de sociétés françaises (e.g. SCI, SAS…) détenant majoritairement des biens immobiliers français n’étaient pas imposables en France (et bien souvent, les plus-values n’étaient pas non plus imposées au Luxembourg).
Cette situation restait une exception puisque la plupart des conventions fiscales modernes (reprenant le modèle de convention établi par l’OCDE) prévoient l’imposition des plus-values de cession de titres de sociétés immobilières dans l’Etat de situation des immeubles, et non dans l’Etat de situation du cédant.
Par la signature de l’avenant du 5 septembre 2014, ce temps sera bientôt révolu . Le "bientôt" dépendant de la rapidité des deux Etats pour ratifier l’avenant. En effet, l’avenant ne produira ses effets que pour les profits réalisés après l’année civile d’entrée en vigueur de l’avenant, la nouvelle donne pourrait donc s’appliquer dès 2015 (si les deux Etats approuvent et promulguent l’avenant avant la fin de l’année 2014), voire en 2016 …
Nul doute que, dans ces conditions, les investisseurs concernés ont un intérêt à revoir leur stratégie initiale, éventuellement en réfléchissant à l’opportunité d’un arbitrage à court terme de certaines sociétés.
Et ce, d’autant plus que la plus-value qui sera imposable en France sera celle acquise pendant toute la durée de détention des titres, et pas seulement la plus-value née depuis l’entrée en vigueur de l’avenant.
Pour des portefeuilles recelant déjà des belles prises de valeur (doublement de valeur parfois pour certains biens au cours des dix dernières années), une imposition à 33,1/3 % correspondrait au versement d’une somme conséquente à l’Administration fiscale française…
L’article 3 de la convention franco-luxembourgeoise est complété par un §4 ainsi rédigé :
« Les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou droits dans une société, une fiducie ou tout autre institution ou entité, dont l’actif ou les les biens sont constitués pour plus de 5% de leur valeur ou tirent plus de 5% de leur valeur - directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités - de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont imposables que dans cet Etat. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les biens immobiliers affectés par une telle société à sa propre activité d’entreprise.
Les dispositions de l’alinéa qui qui précède qui s’appliquent également à l’aliénation par une entreprise desdites actions, parts ou autres droits…»