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Crédit-bail immobilier : quid de la dispense de TVA lorsque le crédit-preneur revend l'immeuble à un assujetti exerçant une activité d'achat-revente ?

Article de de la rédaction du 10 juillet 2018

Le Gouvernement vient d’apporter des précisions concernant la mise en oeuvre de la dispense de TVA (Art. 257 bis du CGI) s’agissant des opérations de crédit-bail immobilier.

Rappel :

L’article 257 bis du CGI est ainsi libellé : « Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A».

Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :

  • un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,

  • une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.

La doctrine fiscale a étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles réalisées par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA* lorsque l’immeuble loué est cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006).

Le Conseil d’État a jugé dans deux arrêts du 23 novembre 2015 que les dispositions de l’article 257 bis du CGI sont également applicables à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux.

L’administration a dans le cadre d’une mise à jour de la base BOFIP-Impôt en date du 3 janvier 2018 tiré les conséquences de ces deux arrêts relatifs à la mise en oeuvre de l’article 257 bis en présence d’un crédit-bail. Elle a à cette occasion intégré deux rescrits du 3 janvier 2018 : RES N° 2018/01 (TCA) et RES N° 2018/02 (TCA).

Dans le cadre d’une question posée au Gouvernement, le député LREM des Pyrénées Orientales M. Romain Grau a attiré l’attention du ministre de l’économie et des finances sur les conditions d’application, en matière immobilière, de la dispense de TVA prévue par les dispositions de l’article 257 bis du CGI.

Il souligne, que lors de la mise à jour de la base BOFiP du 3 janvier 2018, l’administration fiscale a apporté des précisions s’agissant des opérations de crédit-bail immobilier.

«Cette mise à jour a cependant soulevé des difficultés d’interprétation et des blocages dans les opérations»souligne le parlementaire.

Dans le contexte, il lui a demande de bien vouloir apporter des précisions

Le Gouvernement rappelle :

  • que la dispense de taxation ou de régularisation instituée par l’article 257 bis du CGI s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe.

Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.

«A cet égard, la circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris, par ailleurs, un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.»

  • En revanche, si, dans la situation évoquée, le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.

«Dans cette hypothèse, en effet, l’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.»

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