En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du CGI, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale.
Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.
S'agissant de la cession d'un élément d'actif immobilisé, lorsque l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu'elle a retenue et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l'acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu'elle en ait tiré une contrepartie.
Rappel des faits :
Par acte du 15 décembre 2010, la SAS T qui exerce une activité de marchand de biens immobiliers a acquis auprès de la société M, sous le régime des marchands de biens, un ensemble immobilier situé au 77-79 avenue Raymond Poincaré à Paris et tous droits indivis avec les autres immeubles riverains du square Thiers dans un immeuble non bâti pour un prix hors droits et hors frais de 39 000 000 €. Le 13 novembre 2014, la société a revendu un lot à M. et Mme B à usage mixte situé au 3ème étage de l'immeuble, d'une superficie de 461,25 m2 au prix de 3 450 000 €, soit 7 479,60 € le m2. M. B est gérant et associé à 98 % de la SAS T.
La société T a fait l'objet d'une vérification de comptabilité pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2015.
Constatant que quatorze biens similaires, tous situés dans le même arrondissement, avaient été vendus entre janvier et octobre 2014 pour un prix moyen de 11 283,57 € le m², l'administration a estimé que la valeur vénale réelle du bien concerné s'élevait à 5 204 745 €, soit un écart de prix de 33 % et a regardé la différence entre ce dernier montant et le prix stipulé au contrat de vente, soit 1 754 745 € comme procédant d'un acte anormal de gestion de l'entreprise et a réintégré la somme aux résultats imposables de la société.
Partant l'administration a notifié à la société des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre des années 2012 à 2014.
Par un jugement n° 2013569 du 5 octobre 2021, le TA de Paris a partiellement fait droit à la demande de la société en la déchargeant, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2012 et rejeté le surplus.
La SAS T a fait appel du jugement précité en tant qu'il a rejeté le surplus de ses conclusions.
La Cour vient de rejeter l'appel de la SAS T.
La Cour souligne que la valeur vénale du bien a été établie selon une méthode fiable reposant sur la comparaison de ventes de quatorze biens situés dans le 16ème arrondissement de Paris dans des secteurs résidentiels comparables et de consistance similaire.
Pour remettre en cause l'écart de prix ainsi caractérisé, la société soutient :
- que le prix au mètre carré retenu par l'administration n'est pas représentatif de l'état du marché immobilier pour des biens répondant aux caractéristiques du bien en litige, appartement d'une grande surface comportant en outre une part prépondérante de locaux à usage professionnel.
A cet égard, si la société fait état d'une vente intervenue, le 7 mars 2011, dans le même ensemble immobilier, pour le prix de 9 703 euros le m2, cette vente, réalisée par la société requérante elle-même, ne saurait être regardée comme représentative de l'état du marché immobilier, à la date de la transaction en litige, portant sur le bien en cause. Par ailleurs, si la société requérante oppose les informations contenues dans la base notariale " BIEN " pour le 16ème arrondissement de Paris, et, notamment les secteurs Auteuil et Chaillot, les données mentionnées, non nominatives et tirées de moyennes, ne permettent pas de remettre en cause l'ampleur de l'écart résultant des termes de comparaison de l'administration, de nature à permettre de présumer de l'anormalité du prix de vente en litige.
- que, eu égard à ses caractéristiques physiques impliquant une difficulté de vendre le bien en cause à usage d'habitation, et à l'absence de commercialité reconnue, le prix de vente doit nécessairement tenir compte d'une décote justifiée notamment par l'acquisition d'un droit à commercialité estimé à 1 800 € par m2.
Toutefois, alors qu'il ne résulte pas de l'instruction que le prix d'achat de ce bien aurait tenu compte d'une telle décote, la SAS Pierre Rénovation Tradition ne justifie pas que sa revente, réalisée à usage d'habitation, devait s'accompagner d'une transformation de la partie de ses locaux à usage d'habitation en locaux à usage de bureau.
- qu'elle a agi dans son intérêt au motif qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de faire face aux échéances de remboursement de l'emprunt bancaire contracté lors de l'acquisition de l'ensemble immobilier, devant être remboursé au terme d'un délai de trois ans expirant fin 2013.
Cependant, alors qu'il ressort de l'acte de vente de l'immeuble que la société s'était engagée à revendre l'immeuble dans le délai maximum de cinq ans à compter du 28 décembre 2006, soit au plus tard le 28 décembre 2011, elle ne justifie pas de l'impossibilité, pour résoudre ses difficultés financières, de vendre un autre lot du même ensemble immobilier le cas échéant à une autre personne.
En conclusion :
Ainsi, dans ces conditions, la SAS Pierre Rénovation Tradition ne justifiant pas de la nécessité de procéder à la vente du bien en litige au prix convenu, ou d'une contrepartie obtenue, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe d'un acte anormal de gestion résultant d'un écart significatif, soit de 33 %, entre le prix de vente du lot et leur valeur réelle correctement évaluée par le service.