L’article 210 F du CGI introduit la loi de finances rectificative pour 2011-IV a institué un dispositif temporaire d’application d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit, à 19 % , en faveur des plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l’IS dans les conditions de droit commun.
Les conditions à remplir pour bénéficier de ce régime de faveur sont strictement définies. Elles portent à la fois sur les types de locaux faisant l’objet de la cession , sur les personnes au profit desquelles la cession doit avoir lieu , et sur la condition de transformation en immeuble à usage d’habitation . Enfin, le dispositif est temporaire.
La définition des locaux dont la cession peut faire l’objet d’une taxation de la plus-value à taux réduit
Les locaux dont la cession peut donner lieu à une taxation de la plus-value à taux réduit sont précisément définis par le dernier alinéa du I du nouvel article 210 F.
Par locaux à usage de bureaux , il convient d’entendre d’une part les bureaux proprement dits et leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité, quelle qu’en soit la nature, d’autre part, les locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif.
Par locaux à usage commercial , il convient d’entendre les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Le champ des personnes au profit desquelles la cession doit avoir lieu
Il est prévu de définir le champ des personnes au profit desquelles la cession de locaux destinés à être transformés en immeubles de logement permettrait de bénéficier d’un taux réduit sur l’imposition de la plus-value. Sont visées à la fois les sociétés et organismes qui bénéficiaient jusqu’à présent de la disposition de l’article 210 E du CGI (sociétés à prépondérance immobilière d’une part et organismes en charge du logement social d’autre part) et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun.
En ne réservant plus le bénéfice du taux réduit à des opérations au profit de sociétés à prépondérance immobilière ou d’organismes en charge du logement social, le présent article permet d’adapter le dispositif à sa finalité, qui est la création de nouveaux logements à usage d’habitation, sans que cette incitation à la création de nouveaux logements soit réservée à des logements créés par des sociétés immobilières.
La condition de transformation de l’immeuble acquis en un immeuble à usage d’habitation
L’article 210 F-II subordonne le bénéfice du taux réduit d’imposition à un engagement de la société cessionnaire de transformer l’immeuble acquis en un immeuble à usage d’habitation dans les trois ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue.
Le respect de l’engagement sera subordonné à un achèvement des travaux de transformation avant le terme du délai de trois ans, la date d’achèvement pouvant être contrôlée au moyen de la déclaration d’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement prévue par l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme.
Pour rendre cette condition de transformation de l’immeuble opérante, une amende spécifique est instituée pour la société cessionnaire qui ne respecterait pas l’engagement de transformation, sous la forme d’un nouveau paragraphe dans l’article 1764 du CGI, relatif aux amendes encourues par des sociétés ne respectant pas un engagement à l’égard d’un bien immobilier.
Dans le cadre d’une mise à jour de la base BOFIP-Impôts, l’administration fiscale vient de commenter ce régime : BOI-IS-BASE-20-10-60-20-20121212