La juridiction administrative nous rappelle, en matière de location immobilière, que pour pour pouvoir opter pour la TVA sur les loyers et déduire la TVA d'amont sur les travaux, il faut pouvoir, à la date de l'option TVA, démontrer l’intention d’affecter l’immeuble à un usage professionnel.
L'article 260-2° du CGI permet, sous certaines conditions, aux personnes qui donnent en location des locaux nus, d'acquitter la TVA sur leur demande. L'option s'applique dans les conditions définies à l'article 193 de l'annexe II au CGI, à l'article 194 de l'annexe II au CGI et à l'article 195 de l'annexe II au CGI.
Ainsi, l’article 195 de l’annexe II au CGI prévoit que l’option initiale est déclarée dans les conditions et selon les modalités de l’article 286-I-1° du CGI relatif notamment à la déclaration de création d’entreprise ou d’activité (n° 44320 s.). Tirant les conséquences de l’arrêt du Conseil d’Etat du 23 décembre 2011 (n° 323189) l’administration a précisé que l’option prévue par l’article 260 du CGI doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. Si elle peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’existence, cette dernière doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte (BOI-TVA-CHAMP-50-10).
En ce qui concerne l’exercice du droit à déduction, il est admis que dès lors qu’une option a été formulée en bonne et due forme par le bailleur, cette dernière produit ses effets même sur les locaux nus à usage professionnel non effectivement donnés en location par le bailleur mais dont il peut être établi, par des éléments objectifs, qu’il les offre à la location.
Rappel des faits :
M. A qui exerce l’activité de chirurgien dans le cadre de la SELALRL DocB a obtenu en septembre 2010 un permis de construire en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation situé 118 impasse des Hauts de Clères à Bois-Guillaume. Il a donné à bail à compter du 1er avril 2013 à la SELARL DocB dont il est le gérant et l’unique associé, une partie de l’immeuble à usage d’habitation situé à Bois-Guillaume. Puis, le 1er mai 2013, M. A a déclaré opter pour le régime du paiement de la TVA sur la location de cet immeuble à cette société, sur le fondement de l’article 260-2° du CGI.
A la suite d’une vérification de comptabilité de l’activité de loueur de locaux exercée par M. A portant sur la période allant du 1er mai 2013 au 31 décembre 2015, l’administration fiscale a remis en cause l’exercice de cette option et a notifié à l’intéressé des rappels de TVA déduite à tort.
M. A a alors porté le litige devant le tribunal administratif de Rouen. Par un jugement du 15 mars 2022 le tribunal a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de TVA. M. A a fait appel de la décision.
La Cour vient de rejeter la requête de M.A
M. A fait valoir qu'il avait l’intention d’exploiter l’immeuble qu’il a fait construire à des fins professionnelles dès la souscription de l’option prévue à l’article 260 du CGI et qu'il n'y a de sa part aucune intention abusive d’user du droit à déduction de la TVA.
La Cour rappelle que :
la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets, qu’à compter de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux prévisions de l’article 260-2° du CGI, qui exclut notamment l’exercice de l’option si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation.
Au cas particulier, la Cour fait valoir que :
- tant le permis de construire initial que les permis de construire modificatifs accordés en 2011 et en 2016 n’ont fait état d’un usage de tout ou partie de l’immeuble à des fins professionnelles ;
- si cette absence de mention d'un usage professionnel résulte d’une erreur de l’architecte chargé du projet, celle-ci n’est aucunement démontrée ;
- si la déclaration H1 transmise aux services fiscaux le 12 août 2015 mentionne un usage mixte de l’immeuble dont une surface de 316 m² serait dédiée à un usage professionnel de formation et de réunions avec d’autres chirurgiens, cette déclaration n’est pas de nature à démontrer l’intention d’affecter une partie de l’immeuble à un usage professionnel à la date à laquelle M. A a exercé l’option prévue à l’article 260 du CGI ;
- les attestations selon lesquelles des réunions professionnelles se sont tenues dans l’immeuble en litige entre 2016 et 2018 ne sont pas de nature à démontrer l’intention d’affecter une partie de l’immeuble à un usage professionnel (Il en est de même du constat d’huissier établi en 2017 faisant état de locaux pouvant être assimilés à des locaux à usage professionnel) ;
- les procès-verbaux de réception des travaux produits ne permettent pas de confirmer la vocation professionnelle d’une partie de l’immeuble dès le 1er mai 2013.
- L’adresse de facturation et de livraison de matériels professionnels figurant sur les devis et factures produits n’est pas celle de l’immeuble construit mais celle de la clinique où M. A exerce son activité de chirurgien.
Sur la base de ce faisceau d'indices, la Cour considère qu’il n’était pas démontré que, à la date à laquelle l’option prévue à l’article 260-2° du CGI a été exercée, une partie des locaux de l’immeuble était partiellement destinée à un usage locatif professionnel entrant dans le champ d’application de la TVA et ouvrant droit à déduction au titre des travaux correspondants.
Il résulte de tout ce qui précède que M. A n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a rejeté sa demande.