La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision relative à la requalification d'une opération d’achat d’un bien immobilier suivie de ventes de lots issus de la division de ce bien en activité commerciale de marchand de biens. Si la mise en location du bien suite à son acquisition peut caractériser l'absence d'intention spéculative, encore faut-il que cette location soit corroborée par des faits.
En vertu de l'article 206-2 du CGI, la réalisation d'opérations habituelles d'achat et de revente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières (Art. 35-l-1° du CGI) par les sociétés civiles entraîne l'assujettissement de celles-ci à l'impôt sur les sociétés :
Pour qu'une société civile soit considérée comme exerçant en fait la profession de « marchand de biens », il est indispensable que les opérations d'achat et de revente présentent un caractère habituel et que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat.
Ainsi la caractérisation d'une opération de marchand de biens est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’intention spéculative susceptible de caractériser une activité industrielle et commerciale de marchand de biens, qui ne se présume pas, doit s’apprécier à la date d’acquisition des immeubles.
Rappel des faits :
Le 20 septembre 2007, la SCT M a acquis un tènement immobilier pour la somme de 155 000 €. En 2010, ce tènement a fait l’objet d’une première division en trois lots correspondant à trois appartements situés respectivement au rez-de-chaussée, au premier étage et au second étage. Le lot n° 2 a été vendu le 29 décembre 2010, le lot n° 3, le 21 novembre 2011 et le lot n° 1, le 30 juillet 2014. La seconde partie du tènement a fait l’objet d’une autre copropriété divisée en en 8 lots. Les lots 1 et 5 constitués d’un appartement avec place de parking ont été vendus le 26 août 2014. Les lots 2 et 6, de même constitution, ont été vendus également le 26 août 2014, les lots 3 et 7, également de même constitution, ont été vendus le 30 octobre 2015. Enfin, les lots 4 et 8 de même composition ont été vendus, le 27 novembre 2015.
La SCI M dont M. B est le gérant et l’associé majoritaire a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, à l’issue de laquelle, par une proposition de rectification du 30 septembre 2016, l’administration a requalifié une opération d’achat d’un bien immobilier suivie de ventes de lots issus de la division de ce bien en activité commerciale de marchand de biens et a mis à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’IS au titre des exercices clos en 2014 et 2015 et des rappels de TVA au titre de la même période.
M. B a fait appel du jugement par lequel le TA de Lyon a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions et des pénalités dont elles ont été assorties.
La Cour vient de rejeter l'appel de M.B
Comme souvent dans ce genre de situation la Cour a utilisé la méthode du faisceau d'indices :
S'agissant du caractère habituel :
Pour la Cour il est établi par l'administration au regard du nombre d’opérations réalisées par la SCI M, à savoir 7 appartements à usage d’habitation vendus entre 2010 et 2015, dont 5 entre juillet 2014 et novembre 2015.
S'agissant de l'intention spéculative :
Au cas particulier la SCI M se prévalait, pour contester l'intention spéculative :
- du délai séparant l’achat du ténement immobilier (2007) de la revente des lots (2010) :
Toutefois la Cour fait valoir que ce délai est uniquement lié au temps nécessaire aux opérations de division, à l’obtention des autorisations de construire et à la réalisation des travaux
- du fait qu’un des appartements a fait l’objet d’une location sur la période de décembre 2012 et juillet 2013 :
Toutefois comme l'a souligné l'administration la brièveté de la location équivaut à une absence de location
- du fait que la SCI M a acquis le tènement mobilier dans le but de le louer comme entrepôt à la SARL B et fils, qu’un bail commercial de neuf ans a été conclu entre les deux parties et que ce n’est qu’à la suite du départ de son locataire qu’elle a procédé aux travaux d’aménagement des locaux d’habitation ainsi qu’à leur vente
Toutefois, la Cour fait valoir que la SCI M n’a produit la copie de ce bail qu’au stade de la réclamation contentieuse, que son gérant est également le gérant de la SARL B, que cette dernière société n’a jamais déclaré ce local au titre de la CFE, qu’il ne figure dans aucune annonce légale concernant l’activité de cette société et qu’il n’a été procédé à aucune recherche en vue de la remise en location de ce local après le départ allégué de la SARL B
Dans ces conditions, et compte tenu de ce qui a été dit précédemment, la circonstance qu’une partie du tènement acquis par la SCI MCT aurait été occupée par la SARL B… ne saurait constituer un obstacle à ce qu’elle puisse être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné.
Pour la Cour, eu égard tant au nombre d’opérations ainsi réalisées par la SCI M qu’à la brièveté du délai séparant l’acquisition du tènement immobilier et le lancement des opérations de division qui ont abouti à la création de deux copropriétés, la société doit être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné après l’avoir divisé en lots alors même que, pour financer cette opération, elle a eu recours dès le départ à un prêt prévoyant une indemnité de 8 % en cas de remboursement anticipé.