La juridiction administrative rappelle, s'agissant de la définition des sociétés à prépondérance immobilière en matière d'impôt direct, que les immeubles affectés à l'exploitation s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation, à l'exclusion de ceux qui sont l'objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.
L’article 219 I-a du CGI dispose que la cession par des sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés de titres de sociétés à prépondérance immobilière quel que soit leur régime fiscal, relèvent du taux réduit d’imposition de 19% des plus-values à long terme.
La notion de prépondérance immobilière est précisée à l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI : sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession des titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues à l’article L 313-7, 2 du Code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour l’application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles, les droits portant sur des immeubles ou les droits afférents à un contrat de crédit-bail lorsque ces biens ou droits sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.
Rappel des faits :
La société B, qui exerce une activité de holding, a cédé par actes du 8 octobre 2012 des titres de participation qu'elle détenait, en sa qualité de société mère d'un groupe fiscalement intégré, dans le capital des SNC JSH, SJ et SJII. Ces sociétés JSH, SJ et SJII ont été constituées pour la construction et l'exploitation d'un centre commercial à Cagnes-sur-Mer.
Les plus-values à long terme réalisées à cette occasion ont été imposées, au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2013, selon le régime d'imposition des plus-values de cession de titres propre aux sociétés à prépondérance immobilière, prévu à l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI.
La société Bagest a demandé, par réclamation du 27 décembre 2016, la restitution de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie à raison de ces plus-values, dont elle estimait devoir être exonérée en application du a quinquies du I de l'article 219-I-a quinquies du CGI.
L'administration a fait appel du jugement du 27 janvier 2020 par lequel le TA de Montpellier a fait droit à la demande de la société B en prononçant la réduction de la cotisation à l'IS à laquelle elle a été assujettie.
L'administration soutient que c'est à tort que le tribunal, compte tenu notamment de la situation des immeubles litigieux, a estimé que la cession de titres détenus dans trois sociétés ne relevait pas du régime d'imposition des plus-values de cession de titres propre aux sociétés à prépondérance immobilière, alors que les immeubles qu'elles donnaient à bail n'étaient pas affectés à leur propre exploitation.
La société B estime de son côté que les titres des sociétés bailleresses, qui exerçaient une activité de nature commerciale, ne relevaient pas d'une prépondérance immobilière.
La Cour vient de donner raison à l'administration en annulant le jugement du tribunal administratif de Montpellier.
Utilisant la méthode du faisceau d'indices, la Cour constate :
- que les sociétés JSH, SJ et SJII ont pour seule activité de donner en location ces locaux dont elles sont propriétaires ;
- que les charges de copropriété, d'entretien et d'assurance des locaux, ainsi qu'une partie des taxes dues par les sociétés bailleresses, sont répercutées sur les preneuses ;
- que les travaux réalisés par ces dernières sont transférés en pleine propriété aux trois sociétés propriétaires en fin de bail ;
La Cour souligne que ne permet pas de regarder ces immeubles comme des moyens permanents d'exploitation de ces dernières :
-
- le fait que les loyers consentis comportent une part variable indexée sur le chiffre d'affaires réalisé par ces enseignes
- et le fait que les trois sociétés bailleresses contribuent :
- à la gratuité du stationnement automobile pour les clients,
- à la prise en charge de travaux d'aménagements
- et aux opérations destinées à promouvoir le centre commercial, notamment dans le cadre d'un fonds de concours incluant la participation des sociétés preneuses,
Dans ces conditions, les constructions édifiées par ces trois sociétés et composant leur actif ne peuvent être assimilées aux immeubles affectés à leur propre exploitation commerciale au sens du a sexies-0 bis) du I de l'article 219 du code général des impôts. Ainsi, ayant été réalisées à l'occasion de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, les plus-values litigieuses étaient imposables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions prévues au a sexies-0 bis) du I de l'article 219 du code général des impôts.