Il en résulte qu’une SCI relevant normalement de l’impôt sur le revenu (Revenus fonciers) qui se livrent à ce type d’activité prend le risque de se retrouver assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Pour que les dispositions de l’article 35 du CGI soient applicables, trois conditions doivent être simultanément remplies :
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les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre ;
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elles doivent consister en achats (ou souscriptions) suivis de ventes ;
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et porter sur les biens limitativement énumérés par l’article précité : immeubles , fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.
Dès lors que ces trois conditions sont réunies , les dispositions de l’article 35-I-1° du CGI sont applicables quelle que soit la qualité de la personne qui accomplit les opérations immobilières.
La CAA de Nantes vient de rappeler que cet assujettissement à l’impôt sur les sociétés est fondé même si la SCI n’a procédé qu’à deux cessions eu égard au contexte des opérations litigieuses.
Dans le cadre de l’affaire dont elle était saisie elle a souligné que le court délai séparant l’achat de chacun des immeubles de leur revente , de même que le nombre et la fréquence des opérations d’achat et de revente d’immeubles réalisées par la SCI révèlent que cette dernière avait, lors de l’achat des immeubles dont s’agit, la volonté de les revendre à brève échéance. Partant, la Cour a estimé que la condition tenant à l’intention spéculative était remplie .
S’agissant de la condition d’habitude , la Cour rappelle qu’elle n’est pas, en principe, remplie dans le cas d’une société civile qui a eu pour seule activité la réalisation d’une opération spéculative unique consistant à acheter et revendre en l’état un immeuble déterminé.
Il en va différemment lorsque les associés qui sont les maîtres de la société sont des personnes se livrant elles-mêmes de façon habituelle à des opérations immobilières soit par des achats et des ventes faits en leur propre nom, soit par leur participation à des sociétés civiles dont chacune réalise une opération déterminée.
La Cour estime «qu’en pareil cas, la société étant l’un des instruments d’une activité d’ensemble entrant dans le champ d’application du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts, doit être réputée remplir la condition d’habitude posée par ce texte» .
Au cas particulier , même si la SCI dont le régime fiscal est contesté n’a réalisé que deux ventes au titre des années contrôlées , la Cour a considéré qu’elle se livrait de manière habituelle à des opérations immobilières en raison des opérations réalisées (dix cessions de biens immeubles au cours des seules années litigieuses) soit par l’associé et gérant en son nom propre, soit par l’intermédiaire de sociétés civiles dont il était également associé.