S'inscrivant dans un contentieux fiscal récurrent relatif à l'interprétation de l'article 219-I- a sexies-0 bis du CGI, une nouvelle décision apporte des précisions concernant l'appréciation de la prépondérance immobilière des sociétés non cotées pour l'application du régime des plus-values de cession de titres, et plus spécifiquement sur la prise en compte des contrats de crédit-bail immobilier ainsi que sur la notion d'affectation des immeubles à la propre exploitation de la société.
Pour mémoire, le régime des plus-values de cession de titres de participation a connu une évolution significative. Initialement, ces plus-values bénéficiaient d'un régime de faveur, avec un taux d'imposition réduit, voire nul à partir de 2007, sous réserve d'une quote-part de frais et charges (QPFC). Cependant, le législateur a mis fin à certaines optimisations fiscales. C'est dans ce cadre qu'a été introduit l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI, qui vise à neutraliser l'avantage fiscal lorsque la cession porte sur des titres de sociétés dont l'actif est majoritairement immobilier.
En pratique la LF pour 2008 a insèré un nouveau a sexies -0 bis dans le I de l'article 219 du CGI, dont la première phrase dispose que « le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s'appliquer à la plus ou moins-values provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007 ». Cette date correspond à la publication du projet PLF pour 2008.
Aux termes de l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière celles dont l'actif est, à la date de la cession des titres ou à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bailconclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7-2 du Comofi, ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.
Une exception est toutefois prévue pour les immeubles ou droits affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
La décision évoquée ci-après soulève deux questions : la première porte sur l'inclusion des droits afférents aux contrats de crédit-bail dans le calcul de la prépondérance immobilière, notamment lorsqu'ils ne sont pas inscrits à l'actif du bilan; la seconde concerne l'interprétation de la notion d'affectation à la propre exploitation de l'entreprise.
Rappel des faits :
La SAS I, société holding animatrice de groupe, a cédé en 2017 la totalité de ses participations dans les SCI C et V. Elle a soumis la plus-value de cession de près de 3,9 M€ au régime des PVLT, bénéficiant alors d'un taux de 0 %. À la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a remis en cause ce traitement, requalifiant les titres cédés en titres de sociétés à prépondérance immobilière. En conséquence, la plus-value a été imposée au taux normal de l'impôt sur les sociétés.
La SAS I a contesté cette rectification, d'abord par voie de réclamation, puis devant le TA de Versailles, lequel a rejeté sa demande par un jugement du 15 décembre 2022. La société a alors fait appel de cette décision devant la CAA de Versailles.
Voir notre article concernant la décision du TA de Versailles : De la prépondérance immobilière des sociétés détenant des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier
Sur le fond, la société I :
- conteste la prise en compte des biens donnés en crédit-bail pour l'appréciation de la prépondérance immobilière des SCI, estimant que ces biens ne figuraient pas à leur actif à la clôture de l'exercice litigieux et ne devaient pas y figurer en l'absence de levée d'option.
- soutient également que la mise à disposition des immeubles pris en crédit-bail à d'autres sociétés (EL et AAD) ne fait pas obstacle à leur affectation par les SCI à leur propre exploitation, se prévalant d'une activité de « profession non commerciale de sous-location ».
- estime que seuls des droits à caractère immobilier devaient être pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance, et que les droits afférents aux contrats de crédit-bail devaient être décomposés, le droit au bail étant de nature mobilière et la promesse de vente ayant une valeur nulle avant levée d'option.
La Cour a rejeté la requête de la SAS I, confirmant le jugement du TA de Versailles.
S'agissant de la prise en compte des contrats de crédit-bail immobilier,
la Cour a réaffirmé que les dispositions de l'article 219 du CGI sont claires : les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier à usage professionnel doivent être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière. La Cour a souligné que le souci de neutralité fiscale qui a guidé l'instauration de cette disposition impose de ne pas distinguer selon que le contrat de crédit-bail a été initialement conclu ou acquis par la société. Par conséquent, peu importe que ces contrats ne figurent pas à l'actif bilanciel des SCI. L'argument de la SAS I selon lequel la prépondérance immobilière ne devrait s'apprécier qu'au regard des seuls éléments inscrits à l'actif de la société a été rejeté.
S'agissant de l'affectation l'affectation des immeubles à la propre exploitation des SCI,
la Cour a rappelé la jurisprudence constante selon laquelle cette notion s'entend exclusivement des moyens permanents d'exploitation de l'entreprise, à l'exclusion des immeubles qui sont l'objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux. Dans le cas d'espèce, l'activité des SCI consistant en la location de biens immobiliers, les immeubles ne pouvaient être considérés comme affectés à leur propre exploitation.
Enfin, sur l'argument de la décomposition des droits résultant du crédit-bail,
la Cour a considéré que, même ainsi décomposés, les droits afférents aux contrats de crédit-bail immobilier devaient en tout état de cause être inclus dans l'actif pour déterminer le ratio de prépondérance immobilière, confirmant ainsi la position de l'administration.
TL;DR
- La notion de droits afférents à un contrat de crédit-bail pour le calcul de la prépondérance immobilière est large et ne se limite pas aux éléments inscrits à l'actif du bilan. Cela signifie que l'existence de contrats de crédit-bail non levés par des sociétés intermédiaires suffit à les faire basculer dans la catégorie des sociétés à prépondérance immobilière, même si ces contrats ne sont pas encore immobilisés.
- L'activité de location immobilière, même sous forme de sous-location, n'est pas considérée comme une activité d'exploitation propre permettant d'exclure les immeubles ou droits immobiliers du calcul de la prépondérance immobilière.