Pour déterminer si un contribuable exerce l'activité de location meublée à titre professionnelle conformément à l'article 155-IV du CGI les recettes de location doivent être prépondérantes par rapport aux autres revenus. Si dans l'hypothèse où l’activité cesse en cours d’année, les recettes locatives à prendre en compte doivent être rapportées à l’ensemble de l’année, au prorata temporis, le juge de l'impôt estime qu'il ne résulte pas de la loi que l’administration doive également tenir compte des seuls revenus du foyer fiscal perçus avant la date de cessation de cette activité et les rapporter au prorata temporis à l’ensemble de l’année.
En application des dispositions de l'article 155-IV-2 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
L'appréciation de la prépondérance des recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal doit faire l'objet de corrections en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d'année.
L'administration précise à cet égard :
Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.
Exemple : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 21 600 €. (BOI-BIC-CHAMP-40-10, n°200)
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l'immeuble si celui-ci est inscrit à l'actif de leur exploitation. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants du CGI. Elles sont susceptibles de bénéficier du régime d'exonération défini à l'article 151 septies du CGI, étant rappelé que celui-ci n'est ouvert, en tout état de cause, qu'aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans. Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures aux seuils fixés par l"article précité.
Rappel des faits :
M. C a vendu le 26 avril 2017 une maison dans la commune Seignosse, dont il était propriétaire. A la suite du contrôle sur pièces dont M. et Mme C ont fait l’objet au titre de leurs revenus de l’année 2017, le service a estimé que la plus-value réalisée lors de cette vente ne relevait pas de l’exonération prévue par l’article 151 septies du CGI Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 31 mars 2021, pour un montant total de 130 348 euros. Par un courrier du 2 novembre 2021, le service a rejeté la réclamation préalable présentée par les époux C le 26 avril 2021.
Au cas particulier l’administration fiscale a remis en cause le caractère professionnel de l’activité de location de meublés exercée par M. C du fait de l'absence de prépondérance des recettes retirées de l’activité de location meublée sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal. L’activité de location meublée professionnelle n’ayant été exercée que durant les trois premiers mois de l’année 2017, l’administration a porté les recettes générées par la location meublée exercée par les époux C au cours de cette période (6 000 €) à celles correspondant à une année complète, soit 24 333 €. Puis elle a a constaté que ces recettes ne dépassaient pas les traitements et salaires perçus par le foyer fiscal au cours de l’année, soit 24 548 € (sans proratiser ces autres revenus).
M. et Mme C ont saisi la juridiction administrative.
Le tribunal vient de rejeter la demande en décharge des époux C.
A titre liminaire, précisons que pour le juge de l'impôt l’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) étant imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, les sommes perçues par M. C au titre de cette allocation doivent être prises en compte dans pour la détermination du revenu global du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Les époux C estiment que :
l’activité de location meublée professionnelle n’a été exercée que durant les trois premiers mois de l’année 2017 ; dès lors, les recettes tirées de cette activité, qui doivent être rapportées sur une période de douze mois et appréciées au prorata de cette période ; en revanche, le revenu global du foyer fiscal ne peut faire l’objet d’une telle appréciation au prorata, en application de la doctrine fiscale référencée BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 460 ; dès lors que le montant de ce revenu global ne peut être connu au jour de la cessation de l’activité de loueur de meublé professionnel, il convient de se placer à cette dernière date pour apprécier le caractère professionnel de l’activité ; en l’espèce, le revenu global du foyer fiscal doit être apprécié sur la seule période de trois mois s’étendant des mois de janvier à mars 2017 ; ainsi, la somme de 6 000 euros perçue sur cette période perçue au titre de l’activité de loueur de meublés professionnel excède le revenu global du foyer fiscal, d’un montant de 3 785,73 euros ;
Les époux C contestent ainsi la méthode employée par l'adminisration pour apprécier le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée professionnelle exercée par M. C.
Toutefois le Tribunal fait valoir que les dispositions de l’article 155-IV du CGI :
ont pour seul objet de permettre la comparaison du montant des revenus annuels tirés de l’activité de location meublée avec celui des autres revenus annuels du foyer fiscal, en les rapportant à une période équivalente en cas d’année de location incomplète.
Au cas où l’activité cesse en cours d’année, les recettes à prendre en compte doivent être rapportées à l’ensemble de l’année, au prorata temporis.
Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne résulte pas de ces dispositions que l’administration doive également tenir compte des seuls revenus du foyer fiscal perçus avant la date de cessation de cette activité et les rapporter au prorata temporis à l’ensemble de l’année.
Le service pouvait donc, à bon droit, tenir compte de l’ensemble des revenus effectivement perçus par M. et Mme C sur l’ensemble de l’année 2017 pour apprécier le respect des conditions fixées par les dispositions précitées de l’article 155 et estimer que les recettes qu’ils tiraient de leur activité de location n’excédaient pas les revenus de leur foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires.
Ainsi le tribunal confirme qu'en l’absence de réalisation de l’ensemble des conditions cumulatives prévues à l’article 155-IV du CGI, les époux C ne peuvent être regardés comme ayant exercé une activité professionnelle de location de meublés. Partant, ils ne sont pas fondés à demander à bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI, réservée aux seules activités exercées à titre professionnel.