La juridiction administrative nous rappelle que si l'acquisition de biens immobiliers plus du double de leur valeur, revêt le caractère d’un acte anormal de gestion, la provision effectuée par l'acquéreur, au titre de la dépréciation des biens acquis, doit être réintégrée pour la détermination de ses résultats imposables.
Le prix de revient d’un élément d’actif n’est opposable à l’administration, en particulier pour la constitution d’une provision pour dépréciation, que dans la mesure où la décision d’acquérir cet élément d’actif, lorsqu’elle a été prise, ainsi que le prix alors consenti au vendeur, peuvent être regardés comme se rattachant à une gestion commerciale normale.
C’est au regard du seul intérêt propre de l’entreprise qu’il doit être apprécié si des charges assumées par une société en vue d’assurer certains avantages à d’autres sociétés correspondent à des actes de gestion commerciale anormale. S’il appartient à l’administration d’apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que l’avantage consenti sans contrepartie à l’occasion de cette opération constitue un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que la société qui a consenti cet avantage n’est pas en mesure de justifier qu’elle a bénéficié en retour de contreparties.
Rappel des faits :
Le 5 juillet 2007, la SCCV de Branville a acquis un ensemble de terrains au prix de 3 200 000 € HT auprès de la SCCV les Hauts de Branville, cette dernière les ayant elle-même acquis le 13 octobre 2005 pour un prix de 1 375 000 €. La SCCV de Branville, dont la SARL Financière GC Investissement détenait 28,60 % des parts a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les années 2011 à 2013 à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause la déduction d’une provision pour dépréciation de 2 323 888 € comptabilisée à partir de l’année 2010 au motif que ces terrains avaient acquis pour un prix supérieur à leur valeur vénale. En conséquence de la réintégration de cette provision dans le résultat imposable de la SCCV de Branville de l’année 2011, dernier exercice non prescrit, laquelle a eu pour effet de rendre bénéficiaire le résultat déclaré au titre de cet exercice, l’administration a substitué au déficit de 847 € déclaré par la SARL Financière GC Investissement un bénéfice de 663 785 € correspondant à ses droits dans la SCCV de Branville.
La SARL Financière GC Investissement a fait appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande tendant à la décharge du complément d’impôt sur les sociétés auquel elle a été assujetti de ce fait et sur le fondement de l’article L190 du LPF, au rétablissement du déficit reportable initialement déclaré au titre de l’exercice clos en 2011.
La Cour administrative de Lyon vient de rejeter l'appel de la SARL Financière GC Investissement.
Pour établir le caractère excessif du prix payé par la SCCV de Branville à la SCCV les Hauts de Branville pour l'acquisition des terrains l'administration s'est prévalue d'un faisceau d'indices :
- le prix de ces terrains, non aménagés et s’inscrivant dans un ensemble agricole et rural à plus de 8 KM de la mer, a été majoré de près de 133 % sur un laps de temps de vingt mois sans modification de leur consistance ni des règles d’urbanisme applicables ;
- que, pour une partie des terrains, un permis de construire une résidence de tourisme comprenant 168 logements avait été délivré avant même l’acquisition des terrains par la SCCV les Hauts de Branville ;
- le fait d'avoir été alerté par le Maire des risques liés au caractère argileux et à la forte pente de ces terrains ;
- l'insuffusance de la délivrance par le maire de Danestal, en mars 2017, d’un permis de construire un bâtiment d’accueil pour justifier l’écart de prix constaté ;
- un rapport d’expertise du 17 décembre 2008 évaluant à 1 060 000 € le prix de ces terrains à cette date et en tenant compte d’une baisse de 10 % du prix résultant l’impact de la crise de 2008 telle qu’évaluée par l’expert ;
- l'existence d'une étroite communauté d’intérêts liant la SCCV les Hauts de Branville à la SCCV de Branville détenues toutes les deux par la même société.
La Cour fait également valoir :
- que l'état prévisionnel produit par la la SARL Financière GC Investissement n'est pas suffisant pour corroborer l'allégation selon laquelle le prix payé était justifié par le potentiel de bénéfice du programme immobilier projeté (5 514 722 de résultat bénéficiaire)
- que si la société reproche à l'administration de ne pas produire de termes de comparaison avec d'autres transactions de terrains à bâtir, l'administration a apporté des éléments d'appréciation suffisants, notamment en se fondant sur le prix de vente de ces mêmes terrains moins de deux ans auparavant et sur une expertise de 2008 qui indique que la valeur d'achat de tels terrains à proximité des communes de Branville et Danestal ne dépasse pas 10 à 15 € par mètre carré.
Dans ces conditions, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie que le prix payé le 5 juillet 2007 par la SCCV de Branville, qui ne fait état d’aucune contrepartie, représente plus du double de la valeur des terrains en cause, l’administration, qui ne s’est pas immiscée dans la gestion de cette société, doit être regardée comme apportant la preuve que la cession a été consentie par la SCCV de Branville dans des conditions étrangères à une gestion commerciale normale et que les conséquences de cette opération ne peuvent, dès lors, pas être prises en compte pour la détermination de ses résultats imposables. Par suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre motif retenu à titre subsidiaire, l’administration était fondée à réintégrer dans le résultat imposable de l’exercice clos en 2011 de la SCCV de Branville la provision pour dépréciation qu’elle avait constitué à hauteur de 2 323 888 euros et, en conséquence, à rehausser la quote-part du bénéfice revenant à la SARL Financière GC Investissement, associée à 28,60 % du capital de la SCCV de Branville.