La juridiction administrative nous rappelle que si la la cession à prix minoré d'un bien immobilier peut être constitutive d’un acte anormal de gestion, encore faut-il que l'administration utilise la bonne méthode d'évaluation.
En cas de vente par une société d’un bien immobilier à un prix que les parties ont délibérément minoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l’avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de revenus au sens des dispositions de l'article 111-C du CGI. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d’autre part, d’une intention, pour la société, d’octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de l’acquisition dudit bien. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts.
Rappel des faits :
La SAS T, qui exerce une activité de gestion de patrimoine immobilier, a cédé le 27 décembre 2013 à la SCI A, dont Mme A était associée à hauteur de 33,33 %, un ensemble immobilier situé sur une commune des Côtes-d’Armor pour un montant de 1 550 000 €. À l’issue d’une vérification de comptabilité de la SAS T, l’administration a estimé que cette société avait, en cédant ce bien immobilier pour un prix minoré, consenti à la SCI A un avantage, correspondant à la différence entre la valeur vénale nette estimée par l’administration du bien cédé et le prix de vente constaté, soit 1 410 290 €, constitutif d’un acte anormal de gestion au vu des liens entre les deux sociétés, dont les associés appartiennent à la même famille, et a réintégré cette somme dans les bénéfices de la SAS T.
À l’issue de ces contrôles, par une proposition de rectification l’administration a estimé que Mme A avait bénéficié, à concurrence du montant de la minoration du prix de cession, et à hauteur de sa participation au capital social de la SCI A, d’une libéralité constitutive d’une distribution occulte (Art. 111-C du CGI).
Par un jugement du 29 juin 2021, le TA de Paris a déchargé Mme A, des impositions mises à sa charge au motif que par la méthode d’évaluation de la valeur vénale du bien litigieux mise en œuvre par l’administration ne permettait pas d’établir, compte tenu de ses insuffisances, l’existence d’une minoration du prix de cession de ce bien.
Le ministre de l’économie, des finances et de la relance relève a fait appel de ce jugement.
La Cour Administrative d'Appel de Paris vient de rejeter la requête de l'administration.
La Cour rappelle : La valeur vénale du bien acquis doit, pour l’application de ces principes, être estimée en se référant au prix qui aurait pu être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l’immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l’impôt. En l’absence de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue.
Au cas particulier, s'agissant de la propriété vendue, construite en 2004 sur un terrain de 5 637 m² avec une habitation de 602 m² comprenant une piscine intérieure et une salle de sport, le vérificateur a utilisé une méthode pour déterminer la valeur vénale de la propriété :
- en évaluant la "surface utile pondérée" de la propriété à partir de la déclaration H1 déposée au service foncier,
- en appliquant des coefficients de pondération aux différentes pièces et constructions annexes,
- puis en appliquant à surface utile pondérée un prix au m2 correspondant à la moyenne du prix au m2 de neuf biens, recensés dans la base de données Patrim Usagers.
Cela a conduit à une évaluation de la propriété à 2 960 290 €, qui est inférieure au prix de cession initial de 1 550 000 €, ce qui est à l'origine des rectifications en litige.
Cependant, il résulte de l’instruction que l’administration s’est fondée sur la moyenne des prix au mètre carré de neuf biens hétérogènes, dont elle n’établit pas qu’ils présenteraient des caractéristiques similaires à celles du bien cédé, alors que leur surface moyenne est trois fois inférieure au bien litigieux et que le rapport de l’expertise contradictoire, rendu le 23 septembre 2021 par M. C de Kermenguy, expert, à la demande du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc dans un litige opposant les mêmes parties pour ce qui concerne les droits de mutation à titre onéreux, fait état de ce qu’il existe, pour ce type de bien, une désutilité marginale des mètres carrés conduisant à ce que le prix au mètre carré d’une grande surface soit significativement inférieur à celui d’une surface plus petite.
L’administration, qui ne critique pas sérieusement ce constat, alors que son propre échantillon démontre que le prix au m2 des surfaces inférieures à 250 m2 est sensiblement plus élevé que celui des surfaces supérieures, n’a ainsi pas suffisamment approché le prix du marché du bien cédé en n’appliquant aucune décote au prix moyen qu’elle a calculé. De plus les trois évaluations produites dans le dossier, à savoir celle du 14 novembre 2012 établie par Me , celle de M. E, expert judiciaire près la Cour d’appel de Rennes, établie le 7 décembre 2012, et l’expertise judiciaire ci-avant mentionnée concourent à déterminer une valeur vénale très proche de celle à laquelle le bien a été cédé à la SCI A, à l’intérieur d’une fourchette comprise entre 1 550 000 et 1 670 000 €, en soulignant notamment que pour très qualitatives que soient les prestations de ce bien atypique, la base Patrim Usagers ne recense pas, au titre des années 2011 à 2013, de ventes de biens dont le prix serait supérieur à 1 400 000 € dans les environs, les biens d’un montant proche de celui retenu par l’administration correspondant, sur la côte de Granit Rose, à des biens autrement exceptionnels, à l’instar d’une île privée de 6 hectares comportant une grande longère ou d’un château néo-gothique sur un grand parc à Perros-Guirec.
Enfin, la valeur comptable calculée au montant de 2 250 000 € par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires de Rennes, en retenant la fraction des immobilisations du bilan égale au coût de la construction correspondant à la création de valeur ne saurait non plus, alors que l’administration n’en sollicite en tout état de cause pas la substitution à sa propre évaluation, être retenue au vu des conclusions des expertises ci-avant mentionnées.
Pour la Cour, la méthode utilisée par le vérificateur ne peut pas être regardée comme conforme aux principes rappelés ci-avant. Il suit de là que l’administration, alors même qu’existe une relation d’intérêt entre les associés de la société cédante et ceux de la société cessionnaire, qui sont membres de la même famille, ne peut pas être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe de l’existence d’un écart significatif entre la valeur vénale et le prix convenu entre la SAS T et la SCI A.