Plus-values immobilières des non-résidents : l'intangibilité du prix de cession face à la valeur vénale

Le juge de l'impôt nous rappelle que l'assiette du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents doit être déterminée par le prix de cession stipulé dans l'acte, et non par la valeur vénale du bien, sauf preuve d'une dissimulation de prix apportée par l'administration.

L'article 244 bis A du CGI soumet à un prélèvement spécifique les plus-values immobilières réalisées en France par des personnes morales dont le siège social est situé hors de France.  L'impôt est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte de cession, sous la responsabilité d'un représentant accrédité désigné conformément à l'article 171 quater de l'annexe II au CGI, lequel agit comme garant fiscal de l'opération pour le compte du cédant étranger.

Le paragraphe III de l'article 244 bis A, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que lorsque le prélèvement est dû par une personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et son prix d'acquisition, ce dernier étant diminué, pour les immeubles bâtis, d'une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

La question posée au cas particulier porte sur la notion de « prix de cession » au sens de ces dispositions, et plus précisément sur la faculté dont disposerait l'administration de substituer à ce prix une valeur vénale théorique qu'elle aurait elle-même déterminée.

Le régime des plus-values immobilières repose sur un principe important : le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value est le prix réellement convenu entre les parties. Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, instrumenté par un notaire, ce prix bénéficie d'une présomption de sincérité qui ne peut être renversée que dans deux hypothèses :

• La première est l'inscription de faux par l'une des parties contre la mention du prix dans l'acte.
• La seconde suppose que l'administration apporte la preuve d'une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente, c'est-à-dire qu'elle démontre l'existence d'un prix occulte convenu entre les parties mais non mentionné dans l'acte. 

Rappel des faits :

La société P, société de droit suisse, a cédé le 19 janvier 2011 par acte authentique un ensemble immobilier situé en France. À raison de la plus-value réalisée lors de cette opération, elle s'est acquittée du prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI, calculé sur la base du prix de cession figurant dans l'acte notarié.

À l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a toutefois considéré que le prix de cession mentionné dans l'acte était inférieur à la valeur vénale réelle du bien. Sans pour autant démontrer l'existence d'un accord occulte entre les parties sur un prix supérieur, ni alléguer une quelconque dissimulation de prix, l'administration a purement et simplement écarté le prix stipulé dans l'acte authentique pour lui substituer un montant correspondant à la valeur vénale qu'elle avait elle-même estimée. Sur cette base rehaussée, elle a assujetti la société SARF Azur, agissant en qualité de représentant accrédité de la société P à un complément de prélèvement.

La société SARF Azur a contesté cette imposition devant le TA de Nice, qui a rejeté sa demande par un jugement du 22 février 2024. L'appel interjeté contre cette décision a été rejeté par ordonnance de la présidente de la 3e chambre de la cour administrative d'appel de Marseille le 27 mai 2024 sur le fondement de l'article R. 222-1 du CJA (L'appel a été considéré comme manifestement dépourvu de fondement).

La société SARF Azur s'est pourvue en cassation devant le Conseil d'État.

• Elle soutient que l'administration fiscale ne pouvait légalement écarter le prix de cession figurant dans l'acte authentique pour lui substituer une valeur vénale théorique. Selon elle, le texte de l'article 244 bis A du CGI, dans son paragraphe III, vise expressément le « prix de cession du bien » comme premier terme du calcul de la plus-value. Ce prix, lorsqu'il est constaté par un acte notarié, fait foi jusqu'à preuve du contraire, cette preuve ne pouvant résulter que d'une inscription de faux ou de la démonstration par l'administration d'une dissimulation de prix. En l'absence de toute allégation de dissimulation, et a fortiori de toute preuve en ce sens, l'administration était tenue de retenir le prix stipulé dans l'acte pour le calcul du prélèvement.

Le Conseil d'État, statuant en chambres réunies vient d'accueillir le pourvoi et annuler l'ordonnance de la cour administrative d'appel de Marseille pour erreur de droit. 

La Haute juridiction pose un principe clair et non équivoque : pour l'application de l'article 244 bis A du CGI, le prix de cession des biens immobiliers est le prix réellement convenu entre les parties. Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, le prix de cession correspond au prix mentionné dans cet acte. L'administration ne peut l'écarter que dans deux cas :

• soit l'une des parties s'inscrit en faux contre la mention du prix,
• soit l'administration apporte la preuve d'une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.

En l'espèce, l'administration fiscale s'était bornée à constater un écart entre le prix de vente et la valeur vénale qu'elle avait déterminée par comparaison, sans jamais établir, ni même alléguer, l'existence d'une contrepartie occulte versée au vendeur. En validant le redressement sur la seule base d'une sous-évaluation économique, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

Le Conseil d’État règle l'affaire au fond et décharge la société SARF Azur du complément de prélèvement et des pénalités correspondantes, soulignant que l'insuffisance de prix, si elle n'est pas assortie d'une dissimulation, est inopérante pour la détermination de l'assiette de la plus-value des particuliers ou des non-résidents relevant de ce régime.