L'exonération de plus-value immobilière au titre de l'article 150-U-II-1° bis du CGI à l'épreuve de la tolérance doctrinale liée à l'acquisition de la résidence principale préalable à la vente de la résidence secondaire : la mise en vente antérieure de cette dernière implique la publication d'annonces ou des démarches actives de recherche d'acquéreurs...les démarches préliminaires ne suffisent pas.
Pour mémoire, l'article 150 U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération de plus-value immobilière générée lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous deux conditions cumulatives : le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, et il doit remployer tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les vingt-quatre mois suivant la cession.
La doctrine BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-30 comporte deux tolérances distinctes qu'il est faut distinguer.
- Le paragraphe 70 prévoit que l'exonération peut néanmoins être accordée lorsque le contribuable a acquis sa future résidence principale avant d'avoir cédé le logement entrant dans le champ de l'exonération (ce qui correspond à la situation du prêt relais) sous trois conditions cumulatives :
- la mise en vente du logement doit être antérieure à l'acquisition de la résidence principale,
- la cession doit intervenir dans un délai normal après cette acquisition,
- et le prix de cession doit être effectivement remployé à l'acquisition ou la construction de la résidence principale.
- Le paragraphe 323 prévoit quant à lui une autre tolérance : l'affectation effective à la résidence principale peut être différée au maximum de douze mois après l'acquisition, pour tenir compte du délai de réalisation de travaux. Cette seconde tolérance ne concerne que la condition de remploi, non la condition de non-propriété de la résidence principale.
Rappel des faits :
Mme B était propriétaire en indivision, avec son ex-époux, d'un appartement situé à Suresnes. Elle a acquis, le 7 octobre 2016, une maison à Meudon destinée à sa résidence principale. En raison de travaux de réaménagement importants, elle n'y a effectivement emménagé qu'à l'été 2017. Elle a cédé sa quote-part indivise dans l'appartement de Suresnes le 9 mars 2017 soit après l'acquisition de la maison de Meudon, en revendiquant l'exonération de l'article 150 U-II-1°bis du CGI.
Le mandat confié à une agence immobilière pour la vente de l'appartement datait du 2 novembre 2016, c'est à dire postérieur à l'acquisition de la maison.
L'administration a refusé l'exonération. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise ayant confirmé ce refus, Mme B a saisi la CAA de Versailles.
- S'agissant du §323 du BOFIP et du délai d'affectation à la résidence principale, Mme B fait valoir que, compte tenu des travaux importants réalisés à Meudon, elle n'avait pu occuper le bien que plusieurs mois après son acquisition (A l'été 2017) et qu'en application de la tolérance du paragraphe 323 admettant un différé d'affectation de douze mois, elle devait être regardée comme n'étant pas encore propriétaire de sa résidence principale à la date de la cession.
La cour a écarté ce raisonnement : pour le juge d'appel la tolérance du paragraphe 323 ne concerne que la condition de remploi du prix de cession dans l'acquisition ou la construction de la résidence principale. Elle n'a aucun effet sur la condition de non-propriété de la résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Le fait que Mme B n'ait effectivement occupé la maison de Meudon qu'à l'été 2017 ne la fait pas regarder comme n'en étant pas devenue propriétaire le 7 octobre 2016.
- S'agissant du §70 et la tolérance notamment applicable aux prêts relais, la contribuable fait valoir que sa décision de mettre en vente l'appartement de Suresnes était antérieure à l'acquisition de la maison de Meudon. Elle a produit à cet effet un courriel d'une agence immobilière attestant d'un contact établi « dès le mois d'août 2016 » pour estimer la valeur de l'appartement, ainsi que la fin de la mise en location de l'appartement en avril 2016.
La cour a rejeté ce moyen. Elle a jugé que la tolérance du § 70 exigeait une mise en vente effective du bien avant l'acquisition de la résidence principale. Or le mandat confié à l'agence immobilière date du 2 novembre 2016, soit postérieurement à l'acquisition de la maison de Meudon le 7 octobre 2016.
Pour la Cour, les démarches antérieures invoquées comme...
- la cessation de la location en avril 2016,
- la demande d'estimation en août 2016,
- le contact avec une agence
...ne constituent pas une mise en vente effective notamment par la publication d’annonces ou la recherche d’acquéreurs, antérieure à l’acquisition de la résidence principale.
La condition prévue par la doctrine BOFIP n'est donc pas satisfaite, et la tolérance ne peut être invoquée.
En bref :
- La tolérance du §70 BOI-RFPI-PVI-10-40-30 exige une mise en vente effective de la résidence secondaire. Partant, une simple estimation de valeur ou la cessation d'une location ne suffisent pas.
- La tolérance du §323 relative au délai d'affectation de douze mois ne concerne que la condition de remploi du prix de cession dans la résidence principale, et ne saurait être utilisée pour repousser la date à laquelle le contribuable est réputé être devenu propriétaire de sa résidence principale.