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La gestion d’un bien meublé peut parfois devenir un casse-tête pour tout particulier et/ou professionnel. La location meublée est un bien, qui doit être équipé d’au moins 14 éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Dans un environnement fiscal qui nécessite une maîtrise de différentes notions fiscales et juridiques, il semble judicieux de comparer les régimes applicables à chaque situation pour déterminer le plus avantageux à chaque contribuable.
Comment bien déclarer une location meublée à l’administration fiscale ?
1. Sélectionner le régime adéquat selon sa situation
Il existe 2 régimes de location meublée : la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP).
Au sens de l’impôt sur les revenus, l’activité de location d’habitation meublée est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les 2 conditions sont réunies :
- Les recettes annuelles TTC retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000€
- Ces recettes excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal.
2. Le régime du micro BIC, une catégorie à ne pas négliger !
Si l’une des conditions n’est pas remplie, alors la location meublée est exercée à titre non professionnel (LMNP)
En cas de location meublée non professionnelle et si les recettes n’excèdent pas 72 000 €, il est possible d’opter pour le régime du micro BIC si les frais réels, amortissement compris, représentent moins de 50% des recettes.
Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées sans aucune formalité. Ce régime peut s’avérer avantageux pour les locations touristiques de résidence secondaire dans des régions où l’immobilier ne s’est pas « envolé », dès lors que le nombre de semaines mis à la location est très faible et les charges pouvant être déduites sont donc également faibles.
3. Pratiquer un amortissement toléré par l’administration
Le régime de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) réel consiste à tenir une comptabilité et déposer une déclaration distincte de l’impôt sur le revenu.
Il n’a de sens que si le résultat obtenu est inférieur à 50 % des recettes car dans le cas contraire, le régime du micro BIC est plus avantageux !
Le principe du régime contraint à constater la dépréciation du bien dans les comptes. Contrairement à un bien, un terrain ne s’amortit pas. Il est important de ne pas calculer la dépréciation de façon systématique et de pratiquer la bonne répartition du prix du terrain et de la construction. En effet, l’administration fiscale porte une attention particulière à la valeur du foncier.
4. Attention à la notion de foyer fiscal !
Lorsque qu’un même foyer fiscal dispose de différents biens loués meublés, il convient de préciser que les biens détenus par les mêmes propriétaires (Monsieur seul ou Madame seule ou indivision M/Mme) doivent tous suivre le même régime fiscal. L’administration fiscale impose un régime fiscal unique par exploitant du bien au sein du foyer fiscal. Il est donc possible que les régimes de location meublée exercée indépendamment par l’un ou l’autre soit différent : Monsieur en BIC réel et Mme en micro BIC.
5. Envisager de structurer votre patrimoine immobilier
Contrairement aux idées reçues, il n’est pas toujours nécessaire de recourir à une société pour exercer l’activité de location meublée.
Cependant, recourir à une société permet de favoriser la transmission d’un patrimoine, tout en conservant son contrôle.
Cela permet également de faciliter la gestion du bien et de pallier les inconvénients de l’indivision. Dans ce cas, pour exercer une activité de location meublée, il est possible de recourir à une société commerciale (SARL, SAS, SNC).
La location meublée est un concept dont les contours doivent être appréhendés au cas par cas afin d’optimiser la gestion de votre patrimoine.
A noter : depuis le 6 avril 2021, la location meublée n’est plus une activité éligible au Pacte Dutreil, disposition qui permettait de de bénéficier d’une exonération des droits de succession de 75% de la valeur des titres transmis, sans limitation de montant. Aussi, il convient également de surveiller l’actualité sociale et fiscale, qui peut impacter votre fiscalité !