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La cession simultanée des droits du bailleur et du preneur à un même acquéreur a les mêmes conséquences que la résiliation amiable du bail à construction

Article de la rédaction du 7 janvier 2022

Crédit photo : Andrii Yalanskyi - stock.adobe.com

Le Conseil d’Etat rappelle que la cession concomittante des biens et droits respectifs du bailleur et du preneur d’un bail à construction a les mêmes effets au regard de la loi fiscale que la résiliation anticipée dudit bail.

En vertu des dispositions combinées des articles 33 bis et 33 ter du CGI, lorsque le prix d’un bail à construction consiste, en tout ou en partie, dans la remise gratuite d’immeubles en fin de bail, la valeur de ces derniers, calculée d’après leur prix de revient, constitue un revenu foncier perçu par le bailleur à la fin du bail.

Rappel des faits :

Par actes des 1er juin, 7 juillet et 27 août 1989, Mme L a consenti à la SAS AMM, dont son époux était alors le PDG, trois baux à construction sur des parcelles de terrains dont elle était propriétaire.

Le 21 juin 2011, Mme L a cédé les terrains supportant les constructions édifiées par la SAS AMM à la SARL JGM moyennant un prix de 149 000 €.

A l’issue d’un contrôle sur pièces des déclarations de revenus de M. et Mme L au titre de l’année 2011, des rehaussements leur ont été notifiés par une proposition de rectification du 14 décembre 2012, au motif que la cession des terrains intervenue le 21 juin 2011 avait entraîné le retour des constructions dans le patrimoine du bailleur, induisant ainsi la perception par Mme L… d’un revenu foncier à raison de la remise gratuite des biens édifiés sur ces parcelles.

Par un jugement du 18 avril 2017, le TA de Lyon a rejeté la demande de M. L tendant à la décharge des impositions auxquelles il a été assujetti.

Par un arrêt n° 17LY02492 du 19 décembre 2019, la CAA de Lyon a, sur appel de M. L, annulé ce jugement et rejeté sa demande.

  1. L se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 19 décembre 2019 par lequel la cour administrative d’appel de Lyon, après avoir annulé ce jugement, a rejeté la demande qu’il avait présentée devant le tribunal.

Tip
Le Conseil d’Etat vient de rejeter le pourvoi

Pour la haute juridiction, les cessions ont produit, au regard de la loi fiscale, quelle qu’ait été l’intention des parties et indépendamment des dispositions du code civil en application desquelles la confusion en la même personne des qualités de bailleur et de preneur entraîne l’extinction du bail, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite des baux impliquant la remise gratuite des constructions à Mme L en sa qualité de bailleur.

En présence de plusieurs actes concomitants cédant au même acquéreur, avant le terme du bail, les biens et droits respectifs du bailleur et du preneur, la réunion des qualités de bailleur et de preneur en la même personne, alors même qu’elle constitue une cause d’extinction des obligations issues du bail par confusion des qualités de créancier et de débiteur en application des règles du droit civil, a les mêmes effets au regard de la loi fiscale que la résiliation anticipée du bail impliquant la remise des constructions au bailleur et par suite l’application à son égard des dispositions des articles 33 bis et 33 ter du CGI.

Important
La circonstance que le bailleur et le preneur cèdent de manière concommittante leurs droits à un tiers, ne fait pas obstacle à ce que le loyer soit imposé entre les mains du bailleur. Un arrêt conforme à l’orthodoxie juridique (CAA Douai 3 décembre 2006 n° 05DA00272, CAA Lyon 3 février 2011 n° 09LY00087, Conseil d’État, le 21 novembre 2011, n°340776)

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