SCI louant à son associé principal : l'interposition d'une société pour générer des déficits fonciers constitue un abus de droit fiscal au regard de l'article 15-II du CGI
Pour mémoire, il ressort de la pratique que l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers, du fait des dispositions de l’article 15-II du CGI.
Il ressort, en effet, de cet article que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location).
Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.
Rappel des faits
La SCI B., détenue à 99 % par M.Z, a acquis une maison d'habitation en août 2016 pour 585 300 € et y a réalisé d'importants travaux (plus de 320 000 €), le tout financé majoritairement par emprunts bancaires. Le 1er août 2017, la SCI a donné ce bien en location à son associé majoritaire, M. Z, et à sa partenaire de PACS, Mme Y, pour un loyer mensuel de 1 700 €.
Cette opération a généré des déficits fonciers importants pour la SCI, principalement dus aux intérêts d'emprunt et aux travaux, déficits que M. Z. a imputés sur ses autres revenus fonciers.
L'administration a remis en cause ce montage sur le fondement de l'abus de droit (Art. L. 64 du LPF), estimant que la location était fictive et n'avait pour but que de contourner l'article 15-II du CGI, qui interdit aux propriétaires occupants de déduire des charges afférentes à leur propre logement.
Position du Comité
Le Comité a validé la position de l'administration en confirmant l'existence d'un abus de droit fiscal.
- Il relève que la SCI était structurellement déficitaire, le montant des remboursements d'emprunt représentant à lui seul plus du double du loyer perçu, ce qui démontre une absence de rationalité économique hors avantage fiscal.
- Il rappelle que M. Z. contrôlait intégralement la SCI, tant directement qu'indirectement par l'intermédiaire de Z. Participations
- Il insiste sur le fait que la SCI ne s'est pas comportée comme un véritable bailleur :
- elle n'a recherché aucun autre locataire
- et, surtout, les loyers n'étaient pas effectivement versés mais simplement inscrits en compte courant d'associé par jeu d'écritures comptables annuel.
Ce faisceau d'indices convergents démontre que la location consentie par la SCI ne correspondait pas à une relation locative normale.
Le Comité rejette l'argument des contribuables selon lequel le bail visait à protéger la partenaire de M. Z. en cas de décès, faute d'éléments probants venant corroborer cette intention.
Il conclut que les associés se sont comportés comme des propriétaires occupants et que l'interposition de la SCI avait pour but exclusivement fiscal de créer des déficits déductibles en contradiction avec la volonté du législateur. En conséquence, il estime justifiée l'application de la majoration de 80 % aux contribuables, considérés comme les instigateurs et bénéficiaires principaux de ce montage abusif.
Nota : l’administration a pris note de l'avis émis par le comité.