Les dispositions de l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI prévoient qu'un immeuble en stock est considéré comme immobilisé pour les besoins des régularisations de TVA lorsque, au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l'achèvement de l'immeuble, il est utilisé pendant plus d'un an pour une opération relevant d'une activité économique mentionnée à l'article 256 A du code général des impôts.
Ce régime spécifique dit de l'assimilation a notamment vocation à s'appliquer à l'assujetti qui, dans l'attente de sa revente, affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location soumise à la TVA de plein droit ou sur option. Il est commenté au BOFIP-Impôts sous la référence BOI-TVA-IMM-10-30, n°300
Comme l'a souligné Madame Louwalgie le 14 février dernier
L'application de ces dispositions soulèvent des difficultés pratiques en raison de la divergence d'analyse des services.
Elle a donc demandé au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique s'il pouvait :
confirmer qu'en application de ces dispositions, la TVA d'acquisition d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans destiné à être revendu (TVA sur option ou TVA transférée en application de l'article 207, III-3 de l'annexe II au CGI) doit faire l'objet d'une déduction dès que les conditions de l'assimilation sont remplies, c'est-à-dire lorsque l'immeuble a été intégralement donné en location avec TVA pendant plus d'une année ou a fait l'objet d'un mandat de recherches de locataires de la même durée si l'opérateur a opté pour le paiement de la TVA ou peut démontrer qu'il destine l'immeuble à une location soumise à la taxe de plein droit - Rép. Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298 ?
Dans l'affirmative, le même traitement doit-il être appliqué aux dépenses engagées au titre de la revente de l'immeuble (e.g. travaux, honoraires, études, indemnités de résiliation etc) ?
Dans le cas contraire, est-ce que la TVA en cause doit faire l'objet d'une régularisation annuelle ?
En tout état de cause, elle lui demande si cette TVA peut faire l'objet d'un transfert au titre des dispositions de l'article 207, III-3 de l'annexe II au CGI lorsque l'immeuble est revendu en exonération de TVA.
Après avoir rappelé les règles générales de régularisation de la TVA initialement déduite le ministre vient de répondre à la députée de l'Orne :
- l'affectation d'un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location soumise à la TVA de plein droit ou sur option est établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l'assujetti est en mesure de démontrer qu'il procède à la recherche active de locataires (Le ministre reprend la réponse qu'il avait déjà apporté dans la RM Grau JOAN du 31 décembre 2019
- un assujetti qui a acquis en exonération de la TVA un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et l'a inscrit en stock peut déduire la TVA ayant initialement grevé le bien chez le cédant dès lors que l'immeuble est assimilé à une immobilisation en raison de son affectation à une activité économique ouvrant droit à déduction depuis plus d'un an. La TVA déductible est celle qui figure sur l'attestation fournie par le cédant dans les conditions prévues au III de l'article 207 de l'annexe II au CGI.
- De même, si l'acquisition de l'immeuble a été grevée de TVA (le cédant avait opté pour soumettre à la taxe sa livraison), le mécanisme de l'assimilation fonde en pareil cas l'assujetti à en opérer la déduction.
- S'agissant de dépenses engagées en vue de la revente de cet immeuble, conformément au 1 du I de l'article 271 du CGI, la TVA qui a grevé les éléments du prix d'une livraison d'immeuble elle-même soumise à la taxe, est déductible dans les conditions de droit commun.
- Ainsi, lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, la cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, lorsque l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI est exercée, ouvre un droit à déduction de la TVA qui a grevé les dépenses qui entretiennent un lien direct et immédiat avec cette cession. Il en va ainsi des frais directement attachés à la livraison de l'immeuble. Toutefois, si la taxe supportée à ce titre par le cédant est immédiatement déductible lorsque la vente concerne un immeuble neuf, la TVA ayant grevé les frais directement attachés à la cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, tels des travaux ne concourant pas à la production d'un immeuble neuf, ne peut être déduite qu'une fois l'option exercée, dans les conditions prévues par l'article 201 quater de l'annexe II au CGI. Dans une telle situation, les règles de péremption du droit à déduction ne trouvent pas à s'appliquer conformément au 2 du IV de l'article 207 de l'annexe II au CGI. En revanche, lorsqu'à défaut d'exercice de l'option, cette cession est exonérée de TVA, l'assujetti ne peut en aucun cas déduire la TVA afférente à ces dépenses et travaux supportés pour les besoins de la cession. En pareille situation, s'agissant d'un immeuble pour lequel les conditions de mise en oeuvre du mécanisme de l'assimilation à un bien immobilisé étaient réunies du chef du cédant, la procédure de transfert du droit à déduction prévue au 3 du IV de l'article 207 de l'annexe II au CGI s'applique et celui-ci est alors fondé à délivrer à son acquéreur l'attestation de transfert précitée mentionnant la TVA afférente à ces dépenses.