La juridiction administrative vient de rappeler que si l'administration peut, pour lutter contre la fraude fiscale substituer, pour la détermination de l’assiette de la TVA, la valeur vénale réelle du bien immobilier cédé au prix de cession stipulé dans l’acte, elle doit apporter la preuve que ce prix a été minoré et que le vendeur et l’acheteur sont étroitement liés.
L’administration est en droit de substituer, pour la détermination de l’assiette de la TVA, la valeur vénale réelle du bien cédé au prix de cession stipulé dans l’acte lorsque, à la date de la vente, cette valeur vénale est supérieure au prix de cession augmenté des charges.
En pratique, dès lors que l’administration relève,
- d’une part, que les prix de locaux faisant l’objet de mutations ont été minorés,
- et, d’autre part, que le vendeur et l’acheteur sont étroitement liés
elle peut, en application de l’article 80 de la directive 2006/112 CE et de l'article 266-2-b du CGI, substituer la valeur vénale des immeubles aux prix déclarés pour l’assiette de la TVA à condition de rapporter la preuve que l’insuffisance du prix de vente des locaux résulte d’une volonté d’évasion fiscale au sens et pour l’application de l’article 80 de la directive 2006/112/CE, l’importance de l’insuffisance de prix n’étant pas, à elle seule, de nature à établir une telle volonté. Celle-ci, toutefois, se présume du seul fait de l’insuffisance significative du prix, lorsque les parties sont en relation d’intérêt, sauf preuve contraire apportée par le contribuable.
Rappel des faits :
La SCCV O, qui exerce une activité de construction-vente, a acquis le 29 avril 2013 un tènement immobilier auprès de M. A, Mme A et Mme D en vue d’y édifier un immeuble de douze logements, pour un prix de 750 000 €, payé comptant à hauteur de 170 000 € et, pour le solde, soit 580 000 €, au moyen de dations en paiement portant sur trois appartements du futur immeuble, à livrer aux intéressés au plus tard en février 2014, consenties au prix de respectivement 193 333 €, 237 043 € et 228 019 €, soit un prix moyen au m² de 2 849 €.
À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration a considéré que la SCCV O avait cédé les appartements en cause à un prix minoré par rapport à leur valeur vénale de 5 966 € le m2, déterminée par référence au prix moyen de cession des autres appartements du même immeuble. Au cours de la procédure d’imposition, la valeur vénale des appartements cédés a été ramenée à 5 250 € le m2.
En conséquence de ces rectifications de l’assiette de la TVA, la société O, la société a été assujettie à un rappel de TVA de 84 074 €.
La SCCV O a demandé au TA de Grenoble de prononcer la décharge des rappels de TVA. Par un jugement n° 1803423 du 26 novembre 2020, le tribunal a rejeté sa demande.
La SCCV O a fait appel du jugement.
La Cour vient de faire droit à la demande de la société O
Pour la Cour, l’administration a apporté la preuve de ce que le prix des trois appartements vendus en VEFA a été minoré par rapport à leur valeur vénale. Pour autant, elle estime que l’administration ne pouvait, pour redresser l’assiette de la TVA, substituer la valeur vénale des immeubles au prix de vente stipulé dans les actes, en l'absence relation d’intérêt de nature à faire présumer une volonté d’évasion fiscale entre le vendeur et l'acquéreur.
La SCCV O fait toutefois valoir, sans être contredite, qu’elle n’a, avec les acquéreurs des appartements, aucun lien capitalistique direct ou indirect, ni aucune relation commerciale, et que ses associés n’ont pas davantage de liens familiaux ou personnels avec les intéressés. Contrairement à ce que soutient le ministre, la seule circonstance que la SCCV O et les consorts A soient parties à l’opération de dation en paiement ne suffit pas à caractériser, entre eux, une relation d’intérêt de nature à faire présumer une volonté d’évasion fiscale dans le cadre de cette opération, au sens de l’article 80 de la directive 2006/112/CE précitée. Dans ces conditions, et en l’absence de tout élément de nature à démontrer une telle volonté de la part de la SCCV O, à l’encontre de laquelle l’application de la majoration de 40 % pour manquement délibéré a, au demeurant, été abandonnée, l’administration ne pouvait, sans méconnaître la directive 2006/112/CE, procéder, pour redresser l’assiette de la taxe sur la valeur ajoutée due à raison de cette opération, substituer la valeur vénale des immeubles au prix de vente stipulé dans les actes.