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L’exclusion des SCCV du régime de faveur de l’article 210 F du CGI est inconstitutionnelle

Article de la rédaction du 31 juillet 2020

Crédit photo : stock.adobe.com

Pour les sages les dispositions de l’article 210 F du CGI (dans leur rédaction issue de l’article 36 de la LFR 2013) qui excluent du dispositif de faveur les plus-values dégagées lors d’une cession réalisée au profit d’une société soumise au régime de l’article 239 ter du CGI sont contraires à la constitution.

L’article 210 F du CGI introduit par la loi de finances rectificative pour 2011-IV a institué un dispositif temporaire d’application d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit, à 19 %, en faveur des plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l’IS dans les conditions de droit commun. Ce taux réduit d’imposition de 19 % ne s’applique qu’à la condition que le cessionnaire s’engage à transformer le local acquis en un local à usage d’habitation.

Cet article 210 F du CGI a fait, depuis, l’objet de plusieurs aménagements :

L’article 18 de la LF pour 2017 a étendu aux locaux à usage industriel, le bénéfice du taux réduit d’IS pour les plus-values dégagées lors de la cession d’un local destiné à être transformé en local à usage d’habitation.

L’article 25 de la loi de finances pour 2018 a prorogé ce dispositif, qui arrivait à échéance le 31 décembre 2017, pour les cessions intervenant entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, ainsi que pour les promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

L’article 54 de la LF pour 2020 a ajouté les organismes de foncier solidaire à la liste des sociétés cessionnaires bénéficiaires des cessions ouvrant droit à l’impôt sur les société au taux réduit.

Ce conseil Constitutionnel a été saisi le 10 juin 2020 par le Conseil d’État (décision n° 439457 du 9 juin 2020), d’une QPC. Elle est relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit du paragraphe I de l’article 210 F du CGI, dans sa rédaction résultant de la loi de finances rectificative pour 2013.

Les sages ont considéré que les dispositions contestées étaient inconstitutionnelles.

« Il n’y a pas de lien entre le régime fiscal du cessionnaire et sa capacité à respecter son engagement de transformer en logements les locaux cédés. Par conséquent, en réservant l’application de l’avantage fiscal aux plus-values de cessions réalisées au profit d’une personne morale « soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun », excluant ainsi d’autres personnes morales tout autant susceptibles de transformer les locaux cédés en locaux à usage d’habitation, en particulier les sociétés civiles de construction-vente, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but de création de logements qu’il s’est proposé.

Dès lors, les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant les charges publiques. Sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre grief, elles doivent donc être déclarées contraires à la Constitution. »

Cette inconstitutionnalité ne s’appliquera que pour le passé et « à toutes les affaires non jugées définitivement à la date de publication de la présente décision » En effet, l’article 25 de la LF pour 2018 a étendu le champ d’application de l’article 210-F du CGI aux cessions réalisées au profit de sociétés civiles de construction-vente bénéficiant du régime fiscal prévu à l’article 239 ter du CGI. L’extension du dispositif à cette catégorie de cessionnaires s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018.

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