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Les plus-values de cession d’immeubles qui ne s’inscrivent pas dans le modèle économique de l’entreprise sont exclues du chiffre d’affaires

Article de la rédaction du 20 novembre 2020

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La juridiction administrative vient sur renvoi du Conseil d’Etat de juger qu’en cas de cession d’immeubles ne s’intégrant pas dans le modèle économique de l’entreprise cédante, les plus-values immobilières devaient être exclues du chiffre d’affaire pour l’application de la contribution exceptionnelle de l’article 235 ter ZAA du CGI.

L’article 235 ter ZAA du CGI assujettit les redevables de l’impôt sur les sociétés (IS) qui réalisent plus de 250 M€ de chiffre d’affaires à une contribution exceptionnelle égale à 10,7 % de l’IS calculé sur leurs résultats imposables aux taux mentionnés à l’article 219 du CGI.

Cette contribution exceptionnelle s’est appliquée s’applique au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2011 et jusqu’au 30 décembre 2016, afin d’assujettir la généralité des entreprises qui clôture des exercices de 12 mois, au paiement de la contribution au titre de quatre exercices, quelle que soit la date de clôture de leurs exercices.

Etaient redevables de la contribution exceptionnelle les personnes morales redevables de l’IS qui réalisaient un chiffre d’affaires supérieur à 250 M€

« Le chiffre d’affaires à prendre en compte s’entend du montant hors taxes des recettes réalisées par le redevable dans l’accomplissement de son activité professionnelle normale et courante. Il n’est pas tenu compte des produits financiers sauf dans les cas où la réglementation particulière propre à certains secteurs d’activité le prévoit, ni des recettes revêtant un caractère exceptionnel, telles que les produits provenant de la cession d’éléments de l’actif immobilisé. Il est précisé que les dividendes reçus par les redevables dont l’activité consiste en la gestion de leur patrimoine mobilier ne sont pas pris en compte pour la détermination de leur chiffre d’affaires. » BOI-IS-AUT-20

Rappel des faits :

La société I GmbH qui a pour activité en France l’administration et la gestion d’immeubles pour le compte de fonds d’investissement a sollicité, en 2013, la restitution de la contribution exceptionnelle sur l’impôt sur les sociétés prévue à l’article 235 ter ZAA du CGI, qu’elle avait acquittée, au titre des années 2011 et 2012, pour des montants de 2 098 200 euros et 292 241 euros.

Par un jugement du 2 juin 2015, le TA de Montreuil a partiellement fait droit à sa demande en prononçant la décharge de la contribution exceptionnelle acquittée par la société au titre de l’exercice 2012.

Par l’arrêt attaqué du 1er juin 2017, la cour administrative d’appel de Versailles a rejeté l’appel formé par la société contre ce jugement.

La société s’est pourvue en cassation contre cet arrêt. Par une décision n° 412968 du 10 juillet 2019, le Conseil d’Etat a annulé cet arrêt et renvoyé l’affaire à la Cour.

La Cour a décider de décharger la société I GmbH de la contribution exceptionnelle sur l’impôt sur les sociétés acquittée au titre de l’exercice clos en 2011.

La Cour rappelle qu’il résulte des dispositions de l’article 235 ter ZAA, que le législateur a entendu soumettre les grandes entreprises à une contribution supplémentaire, compte tenu de leurs capacités contributives plus fortes. A cette fin, il a prévu un seuil de chiffre d’affaires de 250 millions d’euros, au-delà duquel cette contribution est due. Ce seuil s’apprécie par référence aux recettes tirées de l’ensemble des opérations réalisées par le redevable dans le cadre de son activité professionnelle normale exercée en France et hors de France, quel que soit le régime fiscal du résultat des opérations correspondant à ce chiffre d’affaires.

« La société I GmbH, exerce une activité de gestion d’actifs immobiliers, consistant à acquérir pour le compte d’investisseurs institutionnels des immeubles qu’elle donne en bail de longue durée, en vue d’en retirer des revenus locatifs stables, qu’elle redistribue à ses investisseurs.

Si au cours de l’année 2011, elle a procédé à la cession de dix immobilisations, il résulte de l’instruction que les immeubles cédés avaient été acquis en 2001, pour six d’entre eux, en 2000, pour deux autres et en 2002, pour les deux derniers.

En outre, la société requérante soutient, sans être utilement contredite par le ministre, que ces cessions s’inscrivaient dans le cadre d’une stratégie d’allègement de son patrimoine immobilier français et que la valorisation de tels actifs lors de leur acquisition s’opère à partir des seuls flux de loyers futurs attendus sur la totalité de leur durée d’exploitation et de conservation, sans que les éventuelles plus-values au terme de l’investissement ne soient prises en compte pour établir la rentabilité attendue de celle-ci.

Dans ces conditions, nonobstant le caractère récurrent des cessions en cause ainsi que leur importance et leur nombre, la réalisation de ces plus-values suite à la cession d’immeubles ne fait pas partie du modèle économique de la société requérante, et ne peut, dès lors, être regardée comme entrant dans l’activité normale et courante de la société. Par suite, ces plus-values revêtent le caractère de produits exceptionnels et ne peuvent être intégrées au chiffre d’affaires de la société l I GmbH pour l’application de l’article 235 ter ZAA du code général des impôts. »

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