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Pass foncier et acquisition différée du terrain : pas de remise en cause du taux réduit de TVA en cas de divorce

Article de la rédaction du 12 mars 2019

Le Gouvernement vient dans le cadre d’une réponse ministérielle d’apporter des précisions concernant les exceptions à la remise en cause du taux réduit de TVA accordé lors d’une opération d’accession à la propriété mise en œuvre au moyen de l’aide « Pass foncier ».

Les opérations immobilières réalisées dans le cadre de dispositifs d’accession sociale à la propriété peuvent bénéficier du taux réduit de TVA dans les conditions fixées par l’article 278 sexies du CGI. Il en est ainsi

  • des opérations d’accession sociale à la propriété assortie d’une acquisition différée du terrain (Pass-foncier dans le cadre d’un bail à construction)

  • des opérations d’accession à la propriété assortie d’un prêt à remboursement différé (Pass-foncier sous la forme d’un prêt à remboursement différé)

Dans les deux systèmes les accédants bénéficient d’une TVA à taux réduit sous réserve de rester propriétaires et occupants au titre de résidence principale pendant une durée de 15 ans.

Au cas où cette condition cesse d’être remplie dans les quinze ans suivant le fait générateur de l’opération, elles donnent lieu au paiement du complément d’impôt prévu à l’article 284-II du CGI. Ce complément est égal à la différence entre le taux normal et le taux réduit de la TVA dont le cédant a bénéficié lors de l’acquisition, diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

Ce dispositif vise à éviter un détournement de la mesure dont l’objet est de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes.

Dans les deux hypothèses il est prévue des exceptions à ce reversement de TVA.

Dans le cadre du Pass-foncier bail à construction la doctrine BOFIP BOI-TVA-IMM-20-20-30-20140715, n°680 précise :

Le complément de TVA n’est notamment pas exigé dans les cas suivants :

  • mise en œuvre de la garantie de rachat ou de la garantie de relogement tels que rappelés au I-C § 130 à 180 sont remplies ;

  • cession des droits résultant du bail à construction dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 313-26-1 du CCH. Ainsi, aucun complément de TVA ne sera dû lorsque l’agrément du bailleur relatif à cette cession est accordé de plein droit, c’est-à-dire lorsque le cessionnaire acquiert pour la première fois sa résidence principale, dispose de ressources inférieures aux plafonds mentionnés au premier alinéa et destine l’habitation concernée à l’usage exclusif de sa résidence principale. En revanche, si le cessionnaire agréé par le bailleur ne remplit pas ces conditions au moment de la cession, le complément de TVA sera dû tant sur les opérations réalisées par le preneur que celles effectuées par le bailleur, dès lors que ces opérations ont bénéficié du taux réduit.

Lorsque les conditions d’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le bénéfice de ce taux ne sera également pas remis en cause en cas de survenance, pour l’accédant ou pour son conjoint, des évènements suivants :

  • mariage ;

  • conclusion d’un pacte civil de solidarité ;

  • naissance d’un enfant ;

  • délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.»

Dans le cadre du Pass-foncier prêt à remboursement différé la doctrine BOFIP BOI-TVA-IMM-20-20-40-20140715, n°490 précise :

«Aucun complément de TVA n’est dû lorsque les dispositions prévues par le 9 du I de l’article 278 sexies du CGI cessent d’être remplies postérieurement à l’acquisition ou à la construction du logement dès lors que notamment les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat ou de relogement telles que rappelées au I-B § 60 à 90 sont remplies c’est-à-dire en cas de :

  • décès de l’accédant ;

  • décès du conjoint ;

  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;

  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

  • chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail ;

  • délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles ;

  • divorce ;

  • dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Lorsque les conditions d’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le bénéfice de ce taux ne sera également pas remis en cause dans les cas de survenance, pour l’accédant ou pour son conjoint, des évènements suivants :

  • mariage ;

  • conclusion d’un pacte civil de solidarité ;

  • naissance d’un enfant ;

  • délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

Comme le souligne Yannick Favennec Becot dans sa question au ministre, le taux réduit n’est pas remis en cause dans un cas alors qu’il l’est dans l’autre hypothèse du Pass-Foncier.

«Cette différence de traitement est d’autant plus regrettable que dans le cadre d’un autre dispositif d’accession sociale à la propriété (location accession) le divorce ne remet pas en cause le taux réduit de TVA.»

Aussi, il a demandé au ministre de bien vouloir lui indiquer sa position sur le problème soumis.

Le Gouvernement reconnait que cette différence dans les évènements qui n’entraînent pas le reversement du bénéfice de la TVA au taux réduit n’est pas justifiée au regard de la finalité identique des deux dispositifs.

Il est donc admis que les mêmes évènements, y compris le divorce, ne remettent pas en cause le bénéfice de l’avantage fiscal qu’il y ait ou non mise en œuvre de la garantie de rachat et de relogement. Ces précisions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.

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