Un rappel à l'ordre pas dénué d'intérêt pour les professionnels de l'immobilier et les rédacteurs d'actes. Au cœur du litige, une question de calendrier fiscal : que se passe-t-il lorsque le délai de cinq ans, qui fait basculer une vente du régime de la TVA vers celui des droits d'enregistrement, expire entre la signature du compromis et la réitération authentique ?
Le régime de TVA immobilière repose sur une distinction importante. L'article 257 du CGI soumet à la TVA les livraisons d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans. L'article 261-5-2° du code précité exonère de TVA les ventes d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans (sauf option du vendeur pour la taxation). Le passage du régime de TVA de droit commun au régime d'exonération s'opère automatiquement au cinquième anniversaire de l'achèvement, sans formalité particulière.
Cette bascule a des conséquences sur le prix de la transaction. En régime TVA, le prix est stipulé HT et la TVA est collectée par le vendeur assujetti, l'acquéreur assujetti pouvant la déduire. En régime d'exonération, aucune TVA n'est due et les DMTO au taux normal s'appliquent sur la totalité du prix.
Rappel des faits :
Par compromis de vente des 31 octobre et 4 novembre 2016, la SAS X, promoteur, s'est engagée à vendre à MM. B et K des lots d'un ensemble immobilier achevé le 21 décembre 2011, au prix de 536 406€ TTC, décomposé en un prix HT de 447 005 € et une TVA de 89 401 €. Au jour du compromis, l'immeuble était achevé depuis moins de cinq ans et la vente relevait du régime de la TVA.
Le compromis précisait que ce prix de 536 406 euros était stipulé « sous réserve que l'acte authentique de vente devant réitérer les présentes intervienne avant le 31 décembre 2016 ». Il mentionnait également que la mutation entrait dans le champ de la TVA, l'immeuble étant achevé depuis moins de cinq ans.
Le 14 août 2017, les acquéreurs initiaux ont substitué dans leurs droits la SCI BK. L'acte authentique a été réitéré le 23 octobre 2017 devant Me U, notaire, au prix de 536 406 €, sans ventilation entre prix HT et TVA. Or, à cette date, l'immeuble était achevé depuis plus de cinq ans (depuis le 21 décembre 2011, soit plus de cinq ans et dix mois), de sorte que la vente n'était plus soumise à la TVA mais au régime d'exonération de l'article 261-5-2° du CGI.
Malgré ce changement de régime, le vendeur a retenu sur le prix de 536 406 € la somme de 89 401 € au titre de la TVA et l'a reversée, alors qu'aucune TVA n'était due. L'acquéreur, SCI non assujettie, n'a pu récupérer cette TVA par voie de déduction. Les droits de mutation ont en outre été calculés sur le prix de 536 406 € au lieu de 447 005 €.
La SCI BK a assigné le notaire et le promoteur en janvier-février 2020. Le TJ de Bordeaux a rejeté l'ensemble des demandes le 30 avril 2024. Il a estimé que, peu importe l'évolution du régime fiscal, la commune intention des parties était de s'accorder sur un prix "forfaitaire" de 536.406 €.
La SCI a fait appel.
- Elle soutient que le prix convenu entre les parties était le prix HT de 447 005 €, que la TVA n'était plus applicable au jour de l'acte authentique et qu'elle avait donc versé indûment 89 401 € au vendeur. Elle demande en outre au notaire la restitution des DMTO calculés en excès sur le prix TTC.
- De son côté le vendeur et le notaire soutiennent que les parties avaient toujours convenu d'un prix de 536 406 € indépendamment du régime de TVA, et que l'acte authentique mentionnait ce prix sans ventilation, confirmant l'accord des parties sur un prix global. Le notaire ajoutait que l'acte ne laissait aucun doute sur l'absence d'assujettissement à la TVA et que les acquéreurs, dont un conseiller financier, avaient été informés du cadre fiscal.
La cour d'appel vient d'infirmer le jugement
Se fondant sur le principe de la répétition de l'indu prévu par le code civil, la cour a ordonné au vendeur de restituer à l'acquéreur la somme de 89 401 € correspondant à une TVA indûment perçue.
Lors de la signature du compromis de vente, l'immeuble était achevé depuis moins de cinq ans, ce qui le soumettait légalement au régime de la TVA avec un prix clairement décomposé entre une base HT et la TVA. Cependant, lors de la réitération de la vente par acte authentique, le délai de cinq ans était expiré, rendant l'opération exonérée de TVA.
La cour a rejeté l'argument du vendeur selon lequel le prix total était forfaitaire indépendamment du régime fiscal, au motif que les clauses du compromis initial étaient claires et précises dans leur ventilation. En l'absence de dette fiscale réelle au jour de la signature définitive, le versement de la fraction correspondant à la taxe constitue un paiement sans cause dont la restitution est de droit.
Concernant la responsabilité du vendeur
La cour a retenu un manquement au devoir de conseil caractérisé par :
- le fait que le notaire a repris dans l'acte authentique le prix TTC figurant au compromis alors que la vente n'était plus soumise à la TVA.
- le fait que l'acte ne comporte aucune mention particulière relative au changement de régime fiscal intervenu entre le compromis et la réitération.
La Cour a retenu sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.
En reprenant le prix TTC du compromis dans l'acte final sans alerter sur l'absence de TVA, le notaire a causé un préjudice direct à l'acquéreur. En conséquence, le notaire et ses assureurs sont condamnés à garantir le promoteur des sommes qu'il doit restituer, tout en étant condamnés à rembourser directement à la SCI le surplus de droits d'enregistrement payés par erreur.
TVA immobilière et franchissement du seuil de 5 ans : lorsque l'acte authentique est réitéré après le cinquième anniversaire de l'achèvement, la vente bascule du régime TVA au régime d'exonération. Le notaire doit adapter le prix et les droits de mutation en conséquence.