La juridiction administrative nous rappelle que le dispositif de report d'imposition de la plus-value professionnelle constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail, et précédemment donné en sous-location, s'accompagne d'obligations déclaratives spécifiques.
L'article 93 quater-IV du CGI prévoit un dispositif de report d'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location. Ce dispositif a pour objet d'éviter l'imposition immédiate de la plus-value consécutive au retrait d'actif qui ne dégage pas de liquidités.
Ce régime concerne les contribuables qui pratiquent la sous-location d'immeubles nus pris en crédit-bail, et dont les produits sont imposés dans la catégorie BNC pendant la période de sous-location. Il peut s'agir de personnes physiques, ou d'associés de sociétés de personnes au sens de l'article 8 du CGI.
La plus-value dont le report d'imposition est demandé est déclarée et déterminée selon les règles applicables au titre de l'année de sa réalisation.
L'application du report est subordonnée à la condition que celui-ci soit demandé dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété de l'immeuble suite à la levée de l'option. À défaut, l'intéressé est réputé avoir renoncé à cette faculté et avoir choisi l'application normale des règles de droit commun pour l'imposition de la plus-value.
Outre cette demande de report d'imposition qui doit être formulée dans l'acte authentique qui constate le transfert de propriété de l'immeuble par le nouveau propriétaire, ce dernier ou, le cas échéant, les associés qui entendent bénéficier du report d'imposition doivent indiquer sur la déclaration prévue à l'article 97 du CGI (BNC) le montant de la plus-value dont le report est demandé. Ils joignent à cette déclaration :
a) Une note annexe dans laquelle sont indiqués le nom ou la raison sociale et l'adresse des parties à l'acte, le lieu de situation de l'immeuble, objet du transfert de propriété, la date du transfert ainsi que le montant de la plus-value dont le report d'imposition est demandé ;
b) Un extrait ou une copie de l'acte comportant la demande de report d'imposition de la plus-value.
III. - Lorsque intervient un des événements mettant fin au report d'imposition de la plus-value, celle-ci doit être mentionnée sur la déclaration prévue à l'article 170 du code général des impôts, souscrite au titre de l'année au cours de laquelle intervient cet événement
Rappel des faits :
La SCI B, société soumise au régime des sociétés de personnes, dont M. et Mme A détenaient ensemble la quasi-totalité des parts, donnait en sous-location un immeuble qu’elle avait pris en crédit-bail, tirant de cette activité des revenus imposés dans la catégorie des BNC.
A la levée d’option du crédit-bail, le 29 décembre 2015, la SCI B a fait l’acquisition du bien qu’elle donnait en sous-location. L’entrée de cet immeuble dans le patrimoine de la société, consécutive à la levée d’option de crédit-bail s’est traduite par un changement de nature de l’activité exercée, la société cessant son activité de sous-location au profit d’une activité de location directe, taxable dans la catégorie des revenus fonciers. Dans l’acte constatant le transfert de propriété de l’immeuble du 29 décembre 2015, les associés de la SCI B, M. et Mme A, ont demandé le bénéfice du report d’imposition de la plus-value résultant de l’exercice de l’option d’achat. En revanche, ils n’ont pas déclaré, au titre de 2015, année du fait générateur, la plus-value réalisée et l’ont fait figurer dans leur déclaration de revenu de l’année 2016, année de la cession du bien.
L'administration, en application des dispositions de l’article 93-IV du CGI et de l’article 41 novovicies de l’annexe III au même code. a imposé la plus-value au titre de l’année 2016.
Les époux A font appel du jugement du 23 décembre 2021 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande tendant à la réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquels ils ont été assujettis, au titre de l’année 2016, conformément aux éléments qu’ils avaient eux-mêmes déclarés, dans la mesure de la prise en compte de cette plus-value.
Au cas particulier, les époux A, n'ont pas, comme ils auraient dû en application de l’article 41 novovicies de l’annexe III au CGI déclaré, au titre de 2015, année du fait générateur, la plus-value réalisée et l’ont fait figurer dans leur déclaration de revenu de l’année 2016, année de la cession du bien.
Ils se prévalent de leur erreur pour contester l'imposition de la plus-value au titre de 2016, année de cession.
La Cour vient de rejeter la demande des époux A.
La Cour nous rappelle que :
L’administration fiscale est en droit d’opposer au contribuable les conséquences du régime fiscal pour lequel il a opté, sans que ce contribuable puisse utilement se prévaloir, ultérieurement, de ce qu’il ne remplissait pas les conditions auxquelles le bénéfice de ce régime est subordonné et que l’administration aurait pu le remettre en cause dès les premiers effets de l’option.
Elle souligne également :
- que M. A a confirmé cette option, le 29 décembre 2016, dans le cadre d’une demande d’information à l’administration fiscale,
- M. et Mme A ont indiqué, dans une lettre du 5 juin 2017 à l’administration dans le cadre d’un échange portant sur l’impôt sur le revenu des années 2015 et 2016, avoir réalisé une telle plus-value en 2015 et en avoir demandé le report d’imposition.
Dans ces conditions, l’administration fiscale est en droit d’opposer à M. et Mme A les conséquences du régime fiscal du report d’imposition pour lequel ils ont opté, alors même que l’option en faveur de ce régime n’aurait pas fait l’objet d’une demande expresse de leur part, qu’elle a été formulée en 2017, après l’expiration du délai de déclaration des revenus de 2015, et qu’elle n’ait pas été exprimée dans les formes réglementaires.
Il résulte de qui précède que la plus-value a été, à bon droit, imposée au titre de l’année 2016.