Appréciation des seuils du LMP en IFI lorsque l'activité est exercée simultanément à titre individuel et au travers d'une SARL de famille

L'administration fiscale ne peut, selon le juge, pas isoler les modes de détention (société translucide ou détention directe) pour apprécier la prépondérance des revenus d'un loueur en meublé au regard de l'IFI. L'approche doit être globale et consolidée à l'échelle du foyer fiscal.

Pour mémoire, en matière d'IFI l'article 975 du CGI prévoit une exonération pour les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du redevable S'agissant de l'activité de location meublée, le paragraphe V-1° de l'article précité prévoit un régime dérogatoire. La location de locaux d'habitation meublés n'est en principe pas une activité commerciale au sens de l'article 966 du CGI et ne bénéficie donc pas de l'exonération professionnelle. Toutefois, par exception, elle est considérée comme une activité commerciale éligible à l'exonération lorsque le redevable remplit deux conditions cumulatives : ses recettes annuelles issues de la location meublée doivent excéder 23 000 €, et les revenus qu'il retire de cette activité doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, BIC, BA, BNC et revenus de l'article 62 du CGI.

Ces deux seuils reprennent les conditions de l'article 155-IV du CGI, qui définit le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour les besoins de l'imposition des revenus. L'article 155-IV précise expressément que l'appréciation de ces conditions s'effectue au niveau du foyer fiscal pour l'ensemble des locations meublées. 

La difficulté spécifique posée par l'affaire tient à l'articulation entre les différentes structures juridiques prévues par l'article 975. Le paragraphe I vise les biens affectés à l'activité principale exercée directement par le redevable. Le paragraphe II couvre les biens affectés à l'activité exercée dans une société de personnes soumise à l'IR. L'article 975-II-2 organise par ailleurs un mécanisme d'unicité pour les activités exercées dans plusieurs sociétés similaires ou connexes et complémentaires. Mais, à notre connaissance, le texte est silencieux sur l'hypothèse qui est la notre au cas particulier, d'un contribuable exerçant la même activité à la fois à titre individuel et au travers d'une société de personnes, ce qui est précisément la configuration de l'espèce.

Rappel des faits :

M B exerçait une activité de location de locaux d'habitation meublés selon deux modalités concomitantes. D'une part, il était associé et gérant de la SARL de famille MC, société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu en application de l'article 8 du CGI, au travers de laquelle il louait des biens immobiliers meublés. D'autre part, il exploitait à titre individuel une entreprise de location meublée portant sur d'autres biens immobiliers.

La SARL MC étant translucide M. B déclarait l'ensemble des revenus issus de ces deux activités à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, les bénéfices de la SARL étant répartis au prorata des parts sociales détenues par les associés. L'activité individuelle de M.B générait toutefois des déficits en BIC, liés principalement aux amortissements pratiqués sur les immeubles. Le contribuable faisait valoir que ces déficits étaient « artificiels » au sens comptable et que l'activité individuelle générait en réalité des flux de trésorerie positifs lui permettant de vivre.

M. B n'a pas spontanément déposé de déclarations d'IFI au titre des années 2018 à 2021 et n'a procédé à leur envoi que le 5 octobre 2021, sur demande de l'administration. L'administration a considéré que les biens immobiliers détenus dans l'entreprise individuelle de location meublée devaient être intégrés dans la base taxable de l'IFI au motif que l'activité individuelle, déficitaire, ne remplissait pas les conditions de l'article 975-V-1° du CGI. Les droits rappelés pour les années 2018 à 2022 s'élevaient à un total de 117 866 €.

Suite au rejet de sa réclamation, M.B a saisi le TJ de Paris.

• Il se prévaut de l'indivisibilité du statut de LMP. Il soutient que l'article 155-IV du CGI impose une appréciation globale des conditions de professionnalité au niveau du foyer fiscal, tous véhicules juridiques confondus. Partant, les seuils de 23 000 € de recettes et de 50 % des revenus professionnels devaient être appréciés en cumulant les résultats de l'activité exercée au travers de la SARL MC et de l'entreprise individuelle. Le caractère déficitaire de l'activité individuelle, dû aux amortissements, ne devait pas conduire à déqualifier les actifs immobiliers correspondants si, globalement, l'exploitation était bénéficiaire et prépondérante.
• Puisque l'administration a admis l'exonération des parts de la SARL MC, il estime qu'elle a implicitement reconnu que l'activité de LMP du foyer fiscal remplissait les conditions légales. Elle ne peut en vertu de l'article L. 80 A du LPF et des principes de sécurité juridique et de cohérence, refuser cette même qualité aux biens immobiliers en direct participant à la même exploitation.
• Enfin, selon lui, un traitement différencié des mêmes actifs professionnels selon leur mode de détention (direct ou via une société de personnes) constitue une rupture d'égalité injustifiée.

Sur le plan des principes, le juge a validé la thèse du contribuable

Il relève que le législateur

n'a pas entendu exonérer des actifs immobiliers pris isolément, mais bien une profession exercée par le redevable.

Il se fonde ensuite sur le renvoi opéré par l'article 975-V-1° aux deux seuils de l'article 155-IV du CGI, lequel dispose expressément que le respect des seuils de professionnalité s'apprécie au niveau du foyer fiscal pour l'ensemble des locations meublées. Il en déduit

une indivisibilité du statut de loueur en meublé professionnel et une unicité de la profession

les immeubles détenus en propre et ceux détenus via la SARL de famille constituant les outils de travail d'une seule et même exploitation.

Le tribunal renforce cette analyse par plusieurs éléments :

• Il relève que la SARL de famille étant fiscalement transparente, M. [B] déclare l'intégralité de ses revenus de location meublée dans une déclaration unique à l'impôt sur le revenu.
• Il considère par ailleurs que l'administration, en validant le caractère professionnel de l'activité pour les parts de la SARL, a reconnu que les conditions d'exonération étaient remplies au niveau du foyer fiscal et « ne saurait, sans violer les principes de sécurité juridique et de cohérence, soutenir une thèse inverse pour les actifs en direct participant à la même exploitation ».
• Il juge enfin que l'administration « ne peut, sans commettre une erreur de droit, segmenter artificiellement une profession unique ».

Le tribunal conclut que les conditions de seuils

doivent faire l'objet d'une appréciation globale de l'activité de loueur en meublé professionnel, le caractère déficitaire d'un segment de l'activité ne pouvant déqualifier l'actif si, au cas particulier, la somme totale des résultats atteint les seuils requis.

Toutefois, le tribunal a débouté M. B sur le terrain de la preuve

Il a rappelé qu'il incombait au contribuable revendiquant une exonération d'en justifier les conditions. Or, au cas particulier, le demandeur s'est contenté de produire ses seuls avis d'IFI, omettant de fournir au juge les liasses fiscales, les déclarations de revenus ou tout autre élément chiffré permettant de vérifier que l'activité consolidée (SARL + détention directe) atteignait effectivement les seuils légaux. Face à cette carence, le juge a rejeté les demandes d'annulation et de décharge.