Nouvelle décision concernant la déductibilité fiscale des charges liées à des travaux immobiliers importants réalisés sur un bien inhabitable voire en ruine qui s'inscrit dans le cadre de l'interprétation de l'article 31 du CGI qui distingue les travaux déductibles (réparation, entretien, amélioration) des travaux non déductibles (construction, reconstruction, agrandissement).
Les dépenses de réparation et d'entretien relatives à des immeubles donnés en location sont admises en déduction pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales. Les dépenses d'amélioration effectuées sur les immeubles donnés en location sont en principe des dépenses d'investissement non déductibles. Le législateur a toutefois prévu trois exceptions en faveur (CGI, art. 31, I) :
- des locaux d'habitation, soit sous la forme d'une déduction immédiate, soit sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement ;
- des locaux professionnels et commerciaux, pour les seules dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l'amiante ;
- des propriétés rurales.
Enfin, les dépenses d'investissement correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement d'un immeuble ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.
S'agissant des opérations comportant des travaux de natures différentes, l'administration précise :
Certaines opérations de rénovation ou de réhabilitation de locaux donnés en location peuvent induire la réalisation simultanée de travaux de natures différentes. Il en est ainsi d'une opération de rénovation comportant la réalisation simultanée de travaux de réparation, de travaux d'amélioration et de travaux de reconstruction ou d'agrandissement. Cette réalisation peut être selon le cas, conjointe ou successive. Le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable des autres.
La détermination du caractère dissociable ou indissociable des travaux constitue une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière. BOI-RFPI-BASE-20-30-20
Rappel des faits :
La SCI CRMP, dont M. et Mme A sont associés, a acquis, le 20 juin 2011, un immeuble de trois étages, d’une superficie supérieure à 500 m², pour une somme de 80 000 €. Dans cet immeuble inhabitable et en partie inaccessible en raison de risques parfois imminents d’écroulement, et décrit comme « étant actuellement en ruine » dans le dossier de demande de permis de construire présenté par la société, celle-ci a fait effectuer d’abord des travaux en 2011 et 2012 consistant notamment à combler les trous des planchers de chacun des étages, effondrés pour une superficie d’environ 15 m², de tels travaux devant être regardés comme affectant le gros œuvre. En outre, durant ces années, ont été réalisés des travaux de réparation de l’escalier menaçant ruine et de comblement d’un trou dans la toiture d’une superficie d’environ 15 m². Il résulte également de l’instruction, notamment des factures produites au dossier adressées par la société EGB dont le gérant est M. A… à la SCI qui est propriétaire de l’immeuble, qu’en 2013 et 2014 ont été réalisés des travaux de plomberie, d’électricité, de carrelage, de menuiserie, de peinture et d’isolation et que ces travaux ont revêtu une grande importance. Ainsi, les travaux affectant le gros œuvre précédemment mentionnés ont concerné trois étages de l’immeuble et ont rendu possibles les autres travaux effectués, qui ainsi n’en sont pas dissociables.
A la suite d'une vérification de comptabilité de la société CRMP, l'administration a remis en cause la déduction des revenus fonciers de dépenses engagées pour la rénovation de cet immeuble à hauteur de, respectivement, 99 044 € et 224 789 € au titre des années 2013 et 2014, au motif que les travaux correspondants devaient être regardés comme des travaux de reconstruction.
M. et Mme A se sont pourvus en cassation contre l'arrêt du 30 mars 2022 par lequel la CAA de Toulouse a rejeté l'appel qu'ils avaient formés contre le jugement du TA de Montpellier du 24 février 2020 rejetant leur demande tendant au rétablissement des déficits fonciers déclarés au titre des années 2013 et 2014, et à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2015, ainsi que des pénalités correspondantes.
Pour l'administration, les importants travaux effectués, dont certains ont affecté le gros œuvre de l’immeuble, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction et partant les époux A ne sont pas fondés à soutenir que les dépenses que la SCI dont ils sont les associés a payées en 2013 et 2014 pourraient venir en déduction de leurs revenus fonciers.
Par un arrêt du 12 mai 2023, le Conseil d'Etat a fait droit à la demande des époux en annulant l'arrêt du 30 mars 2022 de la CAA Toulouse rappelant que même si les travaux de gros oeuvre ont rendu possibles des travaux de second oeuvre, il appartient à l'administration qui conteste la déductibilité de ces derniers travaux (entretien et/ou amélioration) de rechercher si les premiers de ces travaux avaient eux-mêmes la nature de travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l'accessoire indissociable.
Sur renvoi, la Cour administrative de Toulouse vient de rendre sa nouvelle décision. Elle donne raison aux contribuables en se fondant sur les éléments suivants :
- Les travaux de 2011-2012 ne peuvent être qualifiés de reconstruction car ils n'ont pas substantiellement affecté le gros œuvre.
- Il n'est pas prouvé que les travaux aient créé des surfaces supplémentaires habitables.
- Les travaux de 2013-2014, même s'ils sont indissociables de ceux de 2011-2012, sont donc déductibles.
Si les travaux effectués au titre des années litigieuses sont indissociables de ceux réalisés précédemment, ces derniers ne peuvent être regardés comme de nature à avoir substantiellement affecté le gros-œuvre, au point qu'ils puissent être qualifiés de travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers des intéressés. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction, contrairement à ce que prétend le service, que les travaux en cause, qu'il s'agisse de ceux effectués en 2013 et 2014 ou de ceux réalisés au cours des années précédentes, aient abouti à créer des surfaces supplémentaires affectées à l'habitation.
Il résulte de ce qui précède que M. et Mme A... sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.