La juridiction administrative nous précise que, ne saurait être assujetti à la taxe sur les logements vacants (Art. 232 du CGI) le logement qui ne pourrait être rendu habitable qu'au prix de travaux importants auxquels le propriétaire ne peut faire face eu égard à ses revenus et alors même qu'il disposerait d'un patrimoine immobilier important.
La taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l’article 232 du CGI s’applique aux logements vacants situés, au 1er janvier de l’année d’imposition, dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.
Pour mémoire l'article 73 de la LF pour 2023 a étendu cette taxe aux communes qui sans appartenir à une zone d’agglomération continue de plus de 50 000 habitants sont confrontées à une attrition des logements disponibles pour l’habitation principale. La tension immobilière sera déterminée à partir des prix élevés à l’achat et à la location, ainsi que de la proportion élevée de résidences secondaires par rapport à l’ensemble du parc de logements. Dans ces communes, dont la liste sera établie par décret, les logements vacants seront ainsi imposés directement au bout d’un an de vacance volontaire. Par ailleurs, les communes pourront choisir d’y renforcer le niveau d’imposition locale en majorant la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. De même, l'article 74 du même collectif budgétaire a porté le taux de la taxe sur les logements vacants à 17 % la première année et 34 % la deuxième année, contre, respectivement, 12,5 % et 25 % dans le droit existant, soit une augmentation de chacun de ces deux taux de 36 %.
L'article 232-VI du CGI précise que la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.
Commentant cette disposition, la doctrine BOFIP BOI-IF-AUT-60, n°140 précise
La taxe n'est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, cette cause :
- faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ;
- ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.
Il en résulte que sont notamment exclus du champ d'application de la taxe :
- les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu) ;
- ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.
L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente du logement ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l'immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales.
Rappel des faits :
M. B..., propriétaire d'un immeuble situé au 182 rue Etienne Dolet à Cachan a été assujetti à la taxe sur les logements vacants pour trois appartements, respectivement situés au rez-de-jardin, au 1er étage droite et au 2ème étage de cet ensemble immobilier, pour un montant de 1 468 euros au titre de l'année 2017. Il a fait appel du jugement du 25 mai 2022 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge de cette imposition.
La Cour vient de faire droit à la demande du contribuable en annulant la décision du tribunale et en déchargeant M. B de la taxe à laquelle il a été assujettie
La Cour rappelle que le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves en précisant que :
(...) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; / (...).
Pour faire droit à la demande de M. B, la Cour souligne :
- que les logements de l'immeuble dont la taxe est en litige ne répondaient ni aux normes électriques, seules des installations provisoires étant présentes, ni aux normes sanitaires au regard de l'absence d'installations sanitaires utilisables et qu'ils ne pouvaient donc être loués.
- que, les devis et factures produits sur la période de 2016 à 2020 se rattachant expressément aux appartements taxés démontrent que les travaux de mise aux normes en matière électrique et sanitaire représentent un montant total de plus de 25 000 euros.
Pour la Cour il résulte de ces éléments que :
M. B qui disposait en 2017 de revenus de pension de retraite d'un montant de 11 874 € et déclarait un déficit foncier de 48 207 €, démontre ainsi ne pas avoir été en mesure de financer de tels travaux, alors même qu'il disposait d'un patrimoine immobilier important.
Dans ces conditions, M. B... justifie que la vacance de ces logements était indépendante de sa volonté et que la taxe n'est donc pas due en application du VI de l'article 232 du CGI.