Encaisser des loyers oblige le bailleur à passer par la case impôt sur le revenu. Mais il est parfois possible de choisir la voie la moins imposée, voire de constituer un déficit foncier déductible des autres revenus imposables.
Sans surprise, les loyers qu’une personne physique encaisse pour la location d’un ou plusieurs logements sont des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. S’il s’agit d’un logement loué nu, les revenus locatifs constituent fiscalement parlant des revenus fonciers.
Les revenus d’un bien immobilier loué meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) quel qu’en soit le montant, et y compris pour une location meublée ponctuelle.
Pour l’imposition de vos revenus fonciers, donc de vos locations non meublées, la loi vous offre le choix entre deux solutions, si du moins vous êtes un petit bailleur.
Le micro foncier jusqu’à 15.000 €
La spécificité du régime micro foncier, c’est que vous n’avez pas à remplir de déclaration des revenus fonciers 2044 et les charges attachées au logement loué sont prises en compte au moyen d’un abattement forfaitaire pour charges de 30 % . Forfaitaire signifie que cet abattement couvre tous les frais et charges, vous ne pouvez rien déduire d’autre. Vous ne pourrez pas non plus constater un déficit foncier.
Résultat, le revenu foncier net imposable sera toujours égal à 70 % des recettes (les loyers) déclarées, mais on ne vous demandera pas de fournir les justificatifs des dépenses.
Exemple . Vous déclarez 14000 € de recettes pour un logement non meublé. Après application de l’abattement forfaitaire pour charges de 30 %, le revenu foncier net imposable sera de 9800 €.
Ce revenu sera ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal, l’ensemble étant soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Vous aurez également à payer les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % sur le revenu foncier net imposable.
Le régime micro foncier est le régime de droit commun, c’est-à-dire qu’il vous est automatiquement appliqué, si le revenu brut foncier annuel encaissé par votre foyer fiscal pour l’ensemble des logements loués, n’excède pas charges non comprises 15000 € par an. Mais vous pouvez le quitter.
Régime foncier réel, comme son nom l’indique
Lorsque vous estimez le régime micro foncier désavantageux, vous pouvez opter pour le régime d’imposition réel . Lorsque vos recettes locatives annuelles excèdent le seuil 15.000 €, le régime réel obligatoire . Il en est de même pour les logements acquis sous un dispositif de défiscalisation même si les loyers n’excèdent pas ce seuil, sauf acquisition en Scellier classique, en Duflot ou en Pinel.
Concrètement , du montant des recettes encaissées, vous déduirez (sur l’imprimé 2044) les charges attachées aux logements loués pour leur montant réel et justifiable. L’article 31 du code général des impôts (CGI) liste les frais et charges déductibles parmi lesquels il y a notamment : les frais d’administration et de gestion qui regroupent les rémunérations des gardiens et concierges, les honoraires et commissions versés à des tiers qui gèrent à votre place les logements loués, les commissions versées à une agence immobilière pour la recherche d’un locataire et la rédaction du contrat de location. Sont aussi admis en déduction les frais de procédure, notamment les honoraires versés à un avocat, un notaire, un huissier de justice, un expert pour le règlement de litiges avec vos locataires avec un entrepreneur ou un prestataire qui a construit l’immeuble.
Sont également déductibles les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien, les assurances, les charges de copropriété, les intérêts de l’emprunt ayant financé l’acquisition ou la construction du logement, la taxe foncière y compris le prélèvement pour frais de gestion de la fiscalité locale, figurant sur l’avis de taxe foncière.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n’est pas déductible car elle est récupérable auprès du locataire.
Jusqu’à 10.700 euros déductibles du revenu imposable
Après avoir déduit (sur la déclaration 2044), les charges réelles du montant des recettes brutes encaissées, vous obtenez un résultat positif donc un revenu supérieur aux charges : il s’agit là du revenu foncier net imposable.
Si les charges sont supérieures aux recettes, vous êtes en présence d’un résultat négatif, un déficit foncier, une excellente affaire fiscalement.
Ce déficit foncier à l’exception de la partie due aux intérêts d’emprunt, viendra en déduction de votre revenu brut global dans la limite de 10.700 euros par an (15.700 euros annuels pour les logements acquis sous le dispositif Périssol).
La partie du déficit foncier qui ne peut être imputée parce que votre revenu global est insuffisant ou parce qu’elle est issue des intérêts d’emprunt pourra être déduite des revenus fonciers que vous encaisserez au cours des années suivantes, et cela pendant dix ans.
La déduction d’un déficit foncier du revenu global est un avantage fiscal considéré par le fisc comme accordé de manière provisoire. Cette déduction ne devient définitive que si la location du logement est maintenue pendant au moins les trois années qui suivent celle au cours de laquelle le déficit foncier a été déduit. Si vous louez plusieurs habitations, cette obligation s’applique à toutes vos locations imposables en revenus fonciers.