Les 5 propositions fiscales du rapport Daubresse-Cosson pour une relance durable de l'investissement locatif

Le rapport "Pour une relance durable de l'investissement locatif" de Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, publié en juin 2025, met en lumière la crise du marché du logement et propose des solutions pour accroître l'offre locative de longue durée en France 

Le système fiscal actuel est jugé incohérent et désincitatif pour l'investissement locatif de longue durée, avec une rentabilité moins favorable pour la location nue par rapport à la location meublée. Pour y remédier, le rapport formule cinq propositions fiscales principales, applicables aux mutations intervenant à partir de décembre 2025.

1. Amortissement des biens en location longue durée et rehaussement de l'abattement micro-foncier :

• Régime foncier réel: 
  • Pour la construction neuve, dont la relance est prioritaire, la mission propose de retenir un taux d’amortissement de 5 % de la valeur du bien hors valeur du foncier, correspondant à l’amortissement du bien sur vingt ans, ce qui correspond à l’horizon d’investissement d’un particulier qui prépare sa retraite.
  • Compte tenu de l’écart de prix entre un logement neuf et un logement ancien, la mission propose de retenir un taux inférieur pour les logements anciens, soit 4 %, avec une condition de travaux représentant 15 % de la valeur du bien.
• Régime micro-foncier: Augmentation de l'abattement à 50% (contre 30% actuellement) pour les locations nues, avec un plafond relevé à 30 000 € (contre 15 000 € actuellement).

1. Bonus de rentabilité pour les loyers abordables :

   • Régime foncier réel: Mise en place d'un bonus d'amortissement de 0,5% à 1,5% pour les biens loués à loyer abordable (segments intermédiaire, social ou très social).

   • Régime micro-foncier: Introduction d'un bonus d'abattement de 5% à 15% pour les loyers abordables (abattements allant de 55% à 65%).

2. Rehaussement du plafond d'imputation du déficit foncier :

   • Augmentation du plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global à 40 000 € (contre 10 700 € actuellement) .

3. Exclusion des biens loués de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

   • Suppression des biens loués à titre de résidence principale de l'assiette de l'IFI .

4. Cohérence de la durée de détention pour l'exonération de plus-value :

   • En cohérence avec la durée d’amortissement proposée (20 ans), la mission propose de ramener à 20 ans la durée de détention avant exonération de la plus-value, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu (durée de 22 ans aujourd’hui) ou des prélèvements sociaux (durée de 30 ans aujourd’hui). 

Afin d’assurer l’effet incitatif sur de nouveaux investissements et éviter ainsi tout effet d’aubaine, la mission propose de n’ouvrir le nouveau cadre fiscal que pour les transactions et mutations intervenant à compter du 1er décembre 2025.

Cette date est retenue de manière à relancer rapidement le secteur tout en évitant un exercice 2025 catastrophique pour la profession, le risque étant que les investisseurs diffèrent au 1er janvier 2026 leur acte. Cette entrée en vigueur « en flux » aura également pour effet d’assurer un impact positif pour les finances publiques et contribuer ainsi à l’effort de redressement des comptes publics dès le PLF pour 2026.

 

Précise le rapport

Ces propositions visent à relancer l'investissement locatif et à augmenter structurellement l'offre de logements, tout en garantissant un équilibre pour les finances publiques avec un gain projeté de +0,5 Md€ en 2026 et +1,9 Md€ par an en moyenne sur 2026-2032 

Affaire à suivre en PLF2026