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Réduction d’impôt « Pinel » : l’encadrement des frais et commissions des intermédiaires est constitutionnel

Impôt sur le revenu

Article de la rédaction du 15 octobre 2020

Pour les sages, les dispositions de l’article 199 novovicies X bis du CGI relatif à l’encadrement des frais et commissions perçus par les intermédiaires dans le cadre d’un investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel » sont conformes à la Constitution

L’article 68 de la LF pour 2018 a plafonné le montant des frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, par les intermédiaires de l’immobilier.

Ce dispositif tend à éviter que l’avantage fiscal soit diminué du fait de frais d’intermédiation trop importants.

Codifié à l’article 199 novovicies Xbis, ce montant ne peut « excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».

Dans le soucis de faciliter la mise en œuvre de ce dispositif de limitation, l’article 189 de la LF pour 2019 a précisé :

  • que les frais de vente sont bien pris en compte lorsqu’ils sont internalisés par le promoteur, alors même qu’il ne recourt pas à un intermédiaire externe.

  • que les frais et commissions sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi - que les coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur.

  • que le plafonnement s’applique uniquement aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement pour lesquels l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt.

  • qu’une estimation du montant de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement, ainsi que dans l’acte authentique, de manière à permettre la vérification effective du respect du plafond relatif aux frais et commissions par rapport au prix du vente.

  • que la sanction, en cas de dépassement du plafond, pèse sur le vendeur, cosignataire de l’acte authentique.

Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 d’application du X bis de l’article 199 novovicies du CGI a fixé ce plafond à 10 % du prix de revient (prix d’acquisition du logement augmenté du prix des travaux) du logement en question. Son entrée en vigueur était prévue à compter du 1er avril 2020.

Estimant que ces dispositions relatives au plafonnement des frais et commissions :

  • méconnaissent le principe d’égalité devant la loi ;

  • méconnaissent la liberté d’entreprendre ;

  • méconnaissent le principe principe de légalité des délits et des peines…​

…​la Fédération nationale de l’immobilier et l’Association française de l’immobilier locatif ont demandé la transmission au Conseil constitutionnel de la question de conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des dispositions du X bis de l’article 199 novovicies du CGI.

Le Conseil Constitutionnel vient de juger que« les trois premiers et le dernier alinéas du paragraphe X bis de l’article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, sont conformes à la Constitution ».

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