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Revenus fonciers : la déductibilité des travaux dans les combles est conditionnée à leur habilité antérieure

Article de la rédaction du 1er octobre 2021

Crédit photo : Chlorophylle - stock.adobe.com

La haute juridiction administrative vient de rendre une décision par laquelle s’agissant de l’aménagement des combles, elle écarte la qualification de travaux déductibles des revenus fonciers.

Pour le Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article 31 du CGI doivent être regardés :

  • comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction,

  • et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Rappel des faits :

Mme B a acquis en 2007 un immeuble à usage d’habitation composé d’un bâtiment de deux étages avec combles, (le bâtiment), et d’une chartreuse. Les travaux effectués sur le bâtiment, qui seuls demeurent en litige, portent sur l’aménagement des combles, une légère surélévation de la toiture et sa réfection, la destruction de cheminées et de leur conduit, le remplacement d’un escalier, la pose de velux et l’ouverture de fenêtres, le remplacement des planchers et des plafonds, le changement des menuiseries, la redistribution des cloisons intérieures, la réfection de la plomberie et de l’électricité, l’installation de nouveaux équipements sanitaires, de chauffage et de climatisation et enfin le rafraichissement des peintures et des revêtements muraux intérieurs.

Les époux B ont demandé que les travaux qu’ils ont réalisés sur un ensemble immobilier en 2008 soient pris en compte pour la détermination de leurs revenus fonciers.

Cette demande a été rejetée par deux décisions des 18 novembre 2013 et 7 novembre 2016.

Le TA de Toulouse n’ayant que partiellement fait droit à leur demande, les époux B ont fait appel de cette décision.

Par un arrêt du 30 décembre 2019, la CAA de Bordeaux, sur appel des époux B, afait droit à leur demande.

L’administration s’est pourvue en cassation.

Le Conseil d’Etat vient de suivre l’administration en annulant (avec renvoi) l’arrêt de la CAA de Bordeaux

Tip
Pour mémoire, pour la juridiction d’appel des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros oeuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Toujours selon la CAA de Bordeaux ne constituent pas, pour l’application de ces dispositions, des travaux de création de nouveaux locaux d’habitation ou d’accroissement du volume ou de la surface habitable de locaux existants, les travaux qui n’ont pas pour effet de rendre habitables des espaces qui ne l’étaient pas auparavant mais qui se limitent à les aménager, quand bien même ces espaces n’auraient pas été effectivement affectés à l’habitation.

Comme le rappelle le Conseil d’Etat, pour écarter la qualification de travaux d’agrandissement s’agissant de l’aménagement des combles la CAAs’est uniquement fondée sur la circonstance que la hauteur sous combles était supérieure ou égale à 1,80 m avant les travaux pour en déduire que les combles devaient être regardés comme habitables avant les travaux.

En statuant ainsi, sans rechercher si, au-delà de cette question de hauteur, les requérants établissaient que les combles étaient antérieurement pourvus d’aménagements les rendant habitables, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.

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