Cette décision apporte des précisions sur le fait générateur de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France (TSB-IDF) et plus particulièrement sur les conditions dans lesquelles des travaux peuvent affecter l'assujettissement d'un immeuble à ladite taxe.
La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est prévue par l'article 231 ter du CGI. Elle est perçue dans les limites territoriales de la région Île-de-France et frappe les personnes privées ou publiques propriétaires de locaux imposables ou titulaires d'un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est due par celui qui dispose, au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un local taxable.
L'article 75 de la LF pour 2023 a institue une taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSB), codifiée à l'article 231 quater du CGI , perçue dans les limites territoriales des départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes.
Aux termes du 1° du III de l'article 231 ter du code général des impôts (CGI) et du 1° du III de l'article 231 quater du CGI, les locaux à usage de bureaux s'entendent des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l’État, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels.
Conformément au 2° du III de l'article 231 ter du CGI et au 2° du III de l'article 231 quater du CGI, les locaux commerciaux s'entendent des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestation de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestation de services.
Rappel des faits :
La SNC C a acquis en mai 2018 un ensemble immobilier situé au 66 avenue des Champs-Elysées et 128 rue de la Boétie dans le 8ème arrondissement de Paris. Elle a obtenu en juin 2018 le transfert à son profit du permis de construire initialement accordé à l'ancien propriétaire pour la restructuration et le changement de destination d'une partie de ce bâtiment, anciennement à usage de bureaux, en hôtel de tourisme de 109 chambres.
Les travaux ont débuté le 19 septembre 2018 avec des opérations de curetage et de désamiantage, suivies de la dépose des fenêtres et des ascenseurs et de la mise à l'état brut des planchers fin 2018. L'opération impliquait une restructuration lourde répartie sur tous les étages, avec notamment la démolition du 8ème étage du bâtiment B, des travaux affectant les planchers, les murs et le toit, entraînant selon la société une transformation complète de l'immeuble.
La société a acquitté les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de TSB et de taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement au titre des années 2019 à 2021. Elle a sollicité le dégrèvement de ces impositions, estimant que l'immeuble en cours de restructuration n'entrait pas dans le champ d'application de ces taxes. Ses réclamations ayant été rejetées, elle a saisi le TA de Paris, qui a rejeté ses demandes par un jugement du 14 février 2024.
La société a fait appel de ce jugement devant la CAA de Paris, limitant toutefois ses conclusions à la décharge de la TSB et de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement.
Avant de statuer au fond, la Cour a rappelé que la Taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement, perçue au profit de la région Île-de-France, est un impôt local au sens du CJA. Par conséquent, le TA statue en premier et dernier ressort sur ce contentieux spécifique. La Cour n'étant pas compétente pour l'appel, elle transmet ce volet de l'affaire au Conseil d'État (juge de cassation). En revanche, elle conserve sa compétence pour la TSBCS (Taxe sur les bureaux), qui est une taxe d'État affectée, dont le contentieux relève de l'appel classique.
Sur le fond, la SNC C soutenait que l'immeuble, en état de chantier (gros œuvre affecté, 8ème étage partiellement démoli, absence de fenêtres...), ne pouvait plus être qualifié de bureaux au 1er janvier des années d'imposition.
La Cour a rejeté cette argumentation en appliquant une lecture stricte de l'article 231 ter du CGI.
- Le fait générateur est le 1er janvier : la situation s'apprécie à cette date.
- L'indifférence de l'inutilisabilité temporaire : le fait que des locaux soient rendus temporairement impropres à l'usage de bureaux du fait de travaux ne les exonère pas, tant qu'il n'y a pas destruction totale des locaux.
- L'absence d'anticipation du changement de destination : l'intention du propriétaire de transformer les bureaux en hôtel (commerce), matérialisée par un permis de construire et des travaux en cours, ne suffit pas à changer la destination fiscale du bien. Le changement de destination ne produit ses effets fiscaux qu'à l'achèvement des travaux. Tant que l'hôtel n'est pas livré, les locaux restent fiscalement des bureaux.
En l'espèce, même si les travaux étaient lourds (dépose des ascenseurs, mise à nu des plateaux), la structure de l'immeuble subsistait (murs porteurs conservés, pas d'arasement total). Dès lors, l'immeuble conservait sa nature de bureaux et restait imposable à ce titre.
La Cour vient rappeler le principe selon lequel les travaux de restructuration, même lourds, ne suffisent pas à exonérer le propriétaire de la taxe sur les bureauxen Île-de-France tant que l'immeuble n'est pas démoli ou que le changement de destination n'est pas achevé au 1er janvier de l'année d'imposition.