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Revenus fonciers : non déductibilité des travaux de rénovation non dissociables de l'opération globale de reconstruction

Impôt sur le revenu

Article de la rédaction du 5 juin 2019

Des travaux d’aménagement interne d’un immeuble, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros oeuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable

Rappel des faits

A l’issue d’une vérification de comptabilité de la SCI BP, propriétaire d’un ensemble immobilier M. B, qui possédait 99,91 % des parts de cette société, a été assujetti, à raison de la réintégration de la totalité des dépenses de travaux que la société avait retenues en dépenses d’amélioration et déduites de son revenu brut, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des années 2011, 2012 et 2013, assorties des intérêts de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue à l’article 1729 du CGI.

Après avoir vainement réclamé contre ces cotisations et pénalités auprès de l’administration, M. B a soumis le litige au TA de Montpellier, qui a rejeté sa demande de décharge. Il se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 3 avril 2018 par lequel la CAA de Marseille, après avoir prononcé la décharge de la majoration pour manquement délibéré, a rejeté le surplus de son appel dirigé contre ce jugement.

Les dépenses d’investissement correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement d’un immeuble ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.

Au sens de l’article 31 du CGI, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction, ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros oeuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Initialement l’immeuble présentait une surface totale des pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation de 190 m², à laquelle s’ajoutait 20 m² de cave et 90 m² de grenier.

Les travaux réalisés par la SCI ont notamment consisté, après démolition des cloisons, des contre-cloisons, des portes intérieures :

  • en la réfection des planchers, des sols,

  • en la modification des ouvertures extérieures,

  • en la redistribution des surfaces

  • et la création de trois appartements au rez-de-chaussée d’une surface de 37,32 et 62 m², de trois appartements au premier étage d’une surface de 45,38 et 47 m² et de deux appartements au deuxième étage d’une surface de 87 m² et de 56 m², avec la construction d’une mezzanine.

Ces travaux, ont porté la surface habitable de l’immeuble de 190 m² à plus de 400 m².

En jugeant que ni les plans, ni les autres pièces produites au dossier par M. B…​, dont un certificat d’urbanisme de 1973 mentionnant une " surface bâtie " de 345 m² et des attestations de surface habitables établies postérieurement à la réalisation des travaux, ne permettaient d’établir que l’immeuble litigieux présentait, avant l’engagement des travaux entrepris par la société BP, une surface habitable supérieure à celle mentionnée dans la déclaration H1 souscrite en 1970, la cour a souverainement apprécié, sans les dénaturer, l’ensemble des pièces du dossier qui lui était soumis.

Elle a pu en déduire, sans qualifier inexactement les faits de l’espèce, que les travaux en litige équivalaient, par leur importance, à une reconstruction de l’immeuble, dont le montant n’était par suite pas susceptible d’être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers du requérant.

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