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Plus-value et dépendances : quelle que soit sa formulation dans l'acte un terrain à bâtir...reste un terrain à bâtir

Article de la rédaction du 6 mai 2021

Crédit photo : fotoXS - stock.adobe.com

Pour la Cour d’Appel quelle que soit la formulation de la désignation des biens vendus dans l’acte authentique de vente, le terrain à bâtir ne peut bénéficier de l’exonération de plus-value au titre de la dépendance immédiate et nécessaire.

Il ressort de la doctrine BOFIP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°340) que"Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (CGI, art. 257, I-2-1°), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :"

  • "des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;"

  • "des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes."

Rappel des faits :

Le 26 août 2011, la SCI S, propriétaire d’une maison d’habitation avec terrain […], a consenti au profit de la SA BI une promesse de vente pour un montant de 1 800 000 € portant sur l’ensemble de la propriété, cadastrée BA 50 et BA 51.

Les parties ont établi un avenant en date du 10 janvier 2012, suivant lequel :

  • la parcelle cadastrée BA 50 a fait l’objet d’une division (devenues BA 174 et BA 175) pour extraire de la vente une parcelle d’environ 102 m² restant la propriété de la SCI STAYAN ;

  • le prix a été ramené à 1.790.000 €.

Par courriel en date du 31 janvier 2013, le notaire a adressé à Mesdames X et Y un projet d’acte authentique en vue de la signature fixée le 08 février 2013. Le projet précisait que :

  • la vente porte sur « un terrain à bâtir sur lequel figure une maison d’habitation », figurant au cadastre sous les références BA 174 et BA 51, la première provenant de la division de la parcelle BA 50 à la suite de l’avenant du 10 janvier 2012 ;

  • le prix de cession est ramené à 1.415.000 euros

  • la SCI est exonérée de l’impôt sur la plus-value étant donné qu’il s’agit de la cession de la résidence principale des associées.

Le 28 janvier 2013 un procès-verbal d’arpentage a été établi et déposé au service du cadastre de DAX le 7 février 2013. Le 8 février 2013, l’acte authentique a été signé entre la SCI S et la SA BI. L’acte précise que la vente porte sur :

  • "un terrain bâti sur lequel figure une maison d’habitation pour un total de 9 a 47 ca" (section BA 180 et 184) ;

  • "un terrain à bâtir pour un total de 65 a 05 ca" (section BA 181, 182, 185).

Concernant l’impôt sur la plus-value, l’acte mentionne que la vente est exonérée de plus-value au titre de la résidence principale.

Par courrier en date du 4 mars 2016, la SCI STAYAN s’est vue notifier un redressement fiscal. L’administration fiscale a estimé que le terrain bâti où figure la maison pouvait bénéficier de l’exonération de plus-value mais non pas le terrain à bâtir.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 février 2018, la SCI S a assigné le notaire devant le TGI.

Par jugement du 30 septembre 2019, le tribunal a retenu la responsabilité du notaire lequel interjeté appel de cette décision qu’elle critique en chacune de ses dispositions.

La Cour vient de donner raison au notaire.

La Cour fait valoir que la désignation des biens vendus dans le projet adressé aux parties le 31 janvier 2013 et dans l’acte de vente faisait ressortir dans les deux cas que le terrain vendu était un terrain à bâtir.

Par suite, ce n’est pas la formulation contenue dans l’acte authentique qui a conditionné le redressement, mais bien le fait qu’il s’agissait d’un terrain à bâtir, mention qui existait dans les deux projets.

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