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Plus-value immobilière : des non-résidents imposés plus lourdement que les résidents sur la résidence principale

Plus-values immobilières
A propos de l'auteur Wragge Lawrence Graham & Co est un cabinet d’avocats d’affaires international délivrant une gamme complète de services à des clients du monde entier. 770 avocats et plus de 1.300 personnes concourent à cette offre de services. Créé en avril 2010, le bureau de Paris réunit 14 associés et 30 collaborateurs au sein d’une équipe unique dédiée, délivrant une offre sur mesure dans les domaines d’expertise suivants : Corporate, Fusions & acquisitions, Capital-investissement, Immobilier, Droit Public et PPP, Droit social, Fiscalité, Propriété intellectuelle, Financement, Investissements, Règlementation et services financiers, Contentieux, Droit de l’environnement, Gestion privée.

Tribune du 26 juin 2014 de Pierre Appremont, Associé Wragge Lawrence Graham & Co

Depuis le 1er janvier 2014, les non-résidents qui cèdent leur logement suite à leur départ à l’étranger, sont plus taxés (en cas de plus-value) que les résidents français vendant leur habitation principale. Désir des Pouvoirs Publics de sanctionner les candidats au départ ? Pas du tout ! Le gouvernement avait même l’intention de supprimer cette situation. Mais les nouvelles dispositions issues de la Loi de Finances pour 2014 rate son objectif. Explications.

Les choses paraissaient pourtant simples et claires. Le nouveau texte, inclus dans le PLF pour 2014, devait améliorer la situation immobilière fiscale des non-résidents qui, plusieurs mois ou années après leur départ de France, vendent leur "ancienne" résidence principale, louée entre temps.

En effet, il n’est pas toujours facile de régler toutes ses affaires avant de partir : un salarié qui s’expatrie à la demande de son employeur doit parfois occuper son nouveau poste rapidement.

Par ailleurs, il est logique de conserver un logement sur le sol français tant que l’on n’est pas sûr de s’installer durablement à l’étranger.

La propriété d’un bien immobilier – qui coûte en termes d’assurances, de frais de copropriété et autres impôts fonciers – doit alors ne pas peser sur les finances du non-résident qui opte, logiquement, pour une location. Problème : cette mise en location place alors le propriétaire du bien sous le statut d’investisseur immobilier, avec toutes les conséquences fiscales qui vont avec… Dont un impôt sur la plus-value plus important que celui attaché à la plus-value réalisée après la vente d’une résidence principale (normalement exonérée).

Pour ne pas pénaliser ces « investisseurs par obligation », les Pouvoirs Publics avaient donc décidé de modifier la loi. Une bonne intention… malheureusement annulée par un texte qui, au final, implique l’inverse du but recherché.

Celui-ci prévoit que, désormais, la plus-value liée à l’ancienne résidence d’un non-résident est exonérée, si elle intervient dans les 5 ans de son départ, quand bien même le bien a été loué sur cette période. Cependant, pour financer cet avantage, l’exonération applicable aux non-résidents est désormais plafonnée à un montant de 150.000 €, quelle que soit la situation du bien.

Problème : dans de nombreux cas, cette exonération est loin d’être suffisante pour égaliser les traitements.

Tip
Démonstration : un cadre parisien propriétaire d’un logement d’une valeur d’un million d’euros aujourd’hui, mais qui a été acheté 400.000 € en 2000, paiera un impôt sur la plus-value de 72.000 € s’il est expatrié et de 0 € s’il déménage dans l’Hexagone… Le plafond d’exonération de 150.000 € explique cette discrimination.

Une différence de traitement inacceptable à bien des égards

Cette dernière est contestable à bien des égards :

  • En termes d’équité, d’abord, car elle aboutit à imposer de façon différente deux personnes dans des situations semblables, selon leur lieu de destination ;

  • D’un point de vue juridique, ensuite, car elle est contraire au principe de liberté d’établissement au sein de l’UE puisque le cadre expatrié à Madrid se verra imposer, alors que celui muté à Marseille ne le sera pas.

Ensuite, hors de l’UE, cette règle est contraire à la libre circulation des capitaux, puisqu’elle conduit à une imposition largement supérieure dans l’hypothèse où un Français expatrié voudrait rapatrier dans son nouveau lieu de résidence la valeur de son bien immobilier situé en France, il devra acquitter un impôt qui ne serait pas dû par un résident français.

Reste à espérer que le gouvernement reviendra rapidement sur ce dispositif pour en modifier les règles et permettre l’exonération, sans limitation de montant et dans des conditions similaires aux résidents fiscaux français (cession dans l’année qui suit le déménagement), de la plus-value réalisée sur la résidence principale par des personnes quittant la France.

L’impôt immobilier pour les non-résidents est régulièrement un sujet de controverse

L’imposition des plus-values immobilières des non-résidents a toujours été un sujet complexe, source de difficulté pour l’administration fiscale.

L’objectif, bien compréhensible, est d’imposer en France les revenus des plus-values issues des biens immobiliers qui y sont situés, quand bien même le bénéficiaire de ces revenus est lui-même non résident fiscal français.

Cependant, de nombreux obstacles existent liés, tant aux conventions fiscales qu’au droit communautaire. Ainsi, le taux d’imposition des plus-values applicable aux non-résidents hors UE, de 33,33 %, à comparer au taux applicable aux résidents, de 19 %, a été censuré par les Tribunaux pour les résidents suisses.

De même, depuis 2012, la France applique aux non-résidents les prélèvements sociaux (CSG et assimilés de 15,5 %) au titre de leurs revenus et plus-values immobiliers. Or, s’agissant d’un prélèvement de nature sociale, cette imposition a fait l’objet d’une procédure d’infraction ouverte par la Commission Européenne l’année dernière.

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