Si de nombreuses propositions initialement évoquées ont été écartées, lors des débats de ce jour sur le PLF2026, trois amendements concernant le régime des plus-values immobilières ont, malgré tout, été adoptés en séance publique.
Deux d'entre eux, consensuels, visent à prolonger des dispositifs importants pour la production de logement social. Le troisième, adopté malgré l'opposition du Gouvernement, cherche à fluidifier le marché immobilier en réduisant la durée de détention nécessaire à l'exonération.
Le soutien au logement social (Amendements 621 et 2921)
Face aux difficultés de production de logements sociaux, deux amendements portés par le groupe Socialistes ont été adoptés avec un double avis favorable de la Commission et du Gouvernement. Ils visent à prolonger des dispositifs fiscaux incitatifs arrivant à échéance fin 2025.
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Amendement I-2921 : Cet amendement prolonge de deux ans, jusqu'au 31 décembre 2027, l'exonération de plus-value immobilière pour les particuliers qui cèdent directement ou indirectement un bien immobilier à un organisme en charge du logement social (Art. 150-U-II-7° et 8° du CGI). L'exposé sommaire souligne que cette mesure, en place depuis 2005 et reconduite à de multiples reprises, est car elle incite les propriétaires à vendre aux bailleurs sociaux et permet de "contenir les prix de vente". Sa reconduction était jugée "urgente".
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Amendement I-621 : La loi de finances pour 2021 (Art 38) a introduit à l’article 150 VE du CGI un abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières réalisées sur des bâtiments déjà construits et situés dans les périmètres des opérations de revitalisation du territoire (ORT) des villes moyennes et des grandes opérations d’urbanisme (GOU) : le taux de cet abattement est de 70 %, porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires. L'amendement 621 prolonge jusqu'au 31 décembre 2027 cet abattement de 85 % sur les plus-values immobilières.
Une mesure de fluidification du marché adoptée contre l'avis du Gouvernement (Amendement 377)
Contrairement aux deux précédents, l'amendement I-377, bien qu'adopté par l'Assemblée, a reçu un avis défavorable du Gouvernement.
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Amendement 377 : Porté par des députés du groupe Les Républicains , cet amendement vise à ramener de 22 ans à 17 ans la durée de détention nécessaire pour bénéficier de l'exonération totale d'impôt sur le revenu (IR) sur la plus-value immobilière (hors résidence principale). Pour ce faire, il accélère le rythme de l'abattement pour durée de détention.
Nouveau cadençage
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
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Paliers d’abattement |
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Son maintien définitif dans la loi dépendra toutefois de la suite de la navette parlementaire...il a, à notre avis, peu de chance de prospérer.
Les amendements rejetés lors des débats
À l'inverse de ces 3 amendements, de nombreuses autres propositions de modification du régime des plus-values immobilières ont été rejetées. Parmi elles, on peut noter :
- La lutte contre la spéculation (I-1549 et I-2080) : Deux amendements quasi identiques (Socialistes et LFI ) visaient à combattre les "culbutes spéculatives" en instaurant une durée de détention minimale de 5 ans pour l'exonération de la résidence principale.
- La suppression de l'exonération des non-résidents (I-1831) : Une proposition du RN visait à abroger l'exonération de plus-value (plafonnée à 150 000 €) accordée aux non-résidents pour leur première cession (Art. 150-U-II-2° du CGI). Il s'ensuit que ce régime d'exonération demeure.
- L'aide aux primo-accédants (I-3553) : Cet amendement, créait un nouveau cas d'exonération (temporaire) à l'article 150-U-II-8°bis du CGI. Il proposait d'exonérer temporairement, jusqu'au 31 décembre 2027, les plus-values immobilières de cession lorsque l'acheteur est un primo-accédant qui acquiert le logement pour en faire sa résidence principale.
- La réforme de l'abattement pour durée de détention (I-619) : Les députés Socialistes proposaient de supprimer l'abattement pour durée de détention (source de "rétention" ) pour le remplacer par une simple actualisation du prix d'achat basée sur l'inflation.
- Aménagement de l'exonération de plus-value immobilière codifiée sous l'article 150-U-II-1-ter du CGI (I-376) : Cet amendement portait de deux à trois ans le délai accordé aux personnes entrant en EHPAD (ou établissement médico-social) pour vendre leur ancienne résidence principale. Cette extension d'un an visait à leur garantir le maintien de l'exonération de la plus-value immobilière, en tenant compte des difficultés et de la longueur du processus de vente.