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Plus-value, résidence principale et délai normal de vente : tout est affaire de circonstances

Article de la rédaction du 3 mars 2021

Crédit photo : alipko - stock.adobe.com

En principe pour bénéficier de l’éxonération de plus-value immobilière au titre de la "résidence principale" le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Pour autant l’administration admet, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190

Rappel des faits :

M et Mme ont signé un compromis de vente le 26 mai 2010 concernant un bien qui constituait leur résidence principale jusqu’à la fin de mois de juillet 2010. Les effets du compromis ont été prorogés par des avenants successifs avec un futur acquéreur qui a été autorisé à occuper la villa à titre onéreux à compter du 30 juillet 2010 jusqu’à la réalisation de la vente, qui n’a cependant pas eu lieu. M.et Mme A ont remis le bien en vente, l’acquéreur pressenti renonçant à l’achat le 5 mai 2011 mais ne quittant les lieux que le 24 septembre 2011. M. et Mme A ont conclu des mandats de vente avec des agences immobilières à compter du mois de mai 2011 et le bien a en définitive était vendu par un acte du 2 septembre 2013. M et Mme A se sont prévalus ont titre de cette vente de l’exonération résidence principale.

M et Mme Aont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2013 à raison de la plus-value résultant de la cession de ce bien immobilier.

M et Mme A ont demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis. Par un jugement n° 1702397 du 16 septembre 2019, le tribunal a rejeté leur demande.

M et Mme A ont fait appel du jugement.

La Cour rappelle que pour l’application de l’exonération de l’article 150-U-II-1° du CGI, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

La cour fait valoir, au cas particulier, que :

  • les prix de vente des mandats ont été parfois augmentés au cours de la période et s’établissant entre 1,8 M€ et 2 M€.

  • l’importance des travaux entrepris pour valoriser le bien et justifier cette augmentation du prix demandé n’est pas établie

  • cette période des travaux ne peut être retranchée, pour l’appréciation des diligences accomplies par le cédant, du délai pendant lequel la villa est restée inoccupée dès lors qu’aucun élément ne justifie de leur intérêt pour permettre la vente rapide du bien immobilier.

  • si ce bien vendu pour la somme de 1 532 600 € visait une clientèle aisée, il n’est pas établi qu’en raison du contexte économique et nonobstant les efforts des agences immobilières, la vente ne pouvait être réalisée qu’après un délai d’environ deux ans après le départ des lieux par l’acquéreur qui avait signé le compromis de vente du 26 mai 2010.

La Cour vient de rejeter les prétentions de M et Mme A.

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