À l'occasion de l'examen du PLF2026, la commission des Finances de l'AN s'apprête à débattre d'une série d'amendements en matière de plus-value immobilière avec des propositions qui s'articulent autour de trois axes principaux : l'assouplissement de certaines exonérations pour des cas jugés légitimes, un durcissement du régime pour lutter contre la spéculation, et une refonte de la taxation du foncier constructible.
Assouplissements des exonérations de plus-values immobilières
I-CF277 : Création d'un nouveau cas d'exonération codifié à l'article 150-U-II-1-ter-a du CGI (Exonération pour ancienne résidence principale). Pour être éligible, le vendeur doit avoir occupé le logement comme résidence principale pendant une durée cumulée d'au moins 22 ans (durée d'exonération totale). La cession doit intervenir dans un délai maximal de 36 mois après le départ, et le bien ne doit pas avoir été loué ou utilisé à titre onéreux entre-temps.Exonération pour ancienne résidence principale occupée au moins 22 ans, même si vendue jusqu'à 36 mois après le départ
I-CF488 : Aménagement de l'exonération de plus-value immobilière codifiée sous l'article 150-U-II-1-ter du CGI. Cet amendement porte de deux à trois ans le délai accordé aux personnes entrant en EHPAD (ou établissement médico-social) pour vendre leur ancienne résidence principale. Cette extension d'un an vise à leur garantir le maintien de l'exonération de la plus-value immobilière, en tenant compte des difficultés et de la longueur du processus de vente.
I-CF1220 : Créé un nouveau cas d'exonération (temporaire) à l'article 150-U-II-8°bis du CGI. Cet amendement propose d'exonérer temporairement, jusqu'au 31 décembre 2027, les plus-values immobilières de cession lorsque l'acheteur est un primo-accédant qui acquiert le logement pour en faire sa résidence principale.
I-CF1533 : Prolongation jusqu'en 2027 de l'exonération logement social (Art. 150-U-II-7° et 8° du CGI)
Durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières
I-CF1426 : Cet amendement vise à lutter contre la spéculation en conditionnant l'exonération de plus-value sur la résidence principale (art. 150 U) à une occupation d'au moins cinq ans avant la vente. Cette condition de durée de cinq ans ne s'applique pas si la vente est due à un motif impérieux (familial, médical, professionnel) ou si elle est réalisée pour acquérir une nouvelle résidence principale. Un amendement identique avait été adopté par la Commission des Finances lors de l'examen du PLF2025
Pour mémoire, cette règle existait dans le régime des plus plus-values immobilières avant la réforme de 2004.
En effet, jusqu'en 2003, toute plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale habituelle du propriétaire était totalement exonérée. Par « résidence habituelle », on entendait l'habitation où le contribuable réside durant la majeure partie de l'année. L'occupation de l'immeuble devait être effective depuis la date d'acquisition ou d'achèvement de celui-ci ou avoir duré au minimum cinq ans de manière continue ou discontinue. Aucune durée d'occupation n'était cependant exigée si la cession étaitmotivée par des impératifs familiaux (modification de la composition de la famille, divorce, décès...) ou professionnels.
A l'époque cette condition était codifiée à l'article 150 C du CGI
I-CF1116 : Cet amendement vise à fiscaliser les aides publiques (primes, subventions) perçues pour des travaux de rénovation lors de la revente d'un logement. Ces aides ne seront plus couvertes par les cas d'exonération de plus-value (comme la résidence principale) et seront prises en compte dans le calcul du gain imposable.
I-CF973, I-CF1451, I-CF1658 : Suppression des abattements pour durée de détention et remplacement par une indexation sur l'inflation, application du PFU à 30%
| Caractéristique | Amendement I-CF1658 | Amendement I-CF1451 | Amendement I-CF973 |
| Mécanisme d'abattement | Suppression totale des abattements pour durée de détention. | Suppression totale des abattements pour durée de détention. |
Réforme hybride : Maintien d'un abattement de 6% (années 6 à 9). Suppression des abattements au-delà. |
| Calcul de la Plus-Value | Remplacement par une actualisation sur l'inflation du prix d'achat (dès la 1ère année). | Remplacement par une actualisation sur l'inflation du prix d'achat (dès la 1ère année). | Remplacement par une actualisation sur l'inflation du prix d'achat, mais seulement à partir de la 10e année. |
| Taux d'imposition | Réduction à 30 %(alignement sur le PFU : 12,8% IR + 17,2% PS). | Réduction à 30 %(alignement sur le PFU : 12,8% IR + 17,2% PS). | Maintien du taux actuel (36,2 %). (Ne modifie pas le taux d'imposition). |
| Mesure additionnelle | Reversement de 10 % des recettes aux collectivités territoriales. | Aucune. | Aucune. |
| Entrée en vigueur (Biens bâtis) | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2027 | 1er janvier 2027 |
| Entrée en vigueur (TAB) | 1er janvier 2027 | 1er janvier 2026 | Exclus du dispositif. |
Les deux premiers amendements sont identiques à ceux déposés lors du PLF2025. Si ces derniers avaient passés le cap de la Commission des Finances ils n'ont pas été adoptés en séance publique. A voir si ces nouveaux amendement passeront le cap de la séance publique.
L'amendement I-CF973 est un peu différent par son caractère hybride :
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De la 6ème à la 9ème année de détention : Il maintient l'abattement existant de 6 % par an (applicable actuellement de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu).
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À partir de la 10ème année : Le système d'abattement en pourcentage est totalement supprimé. Il est remplacé par une actualisation du prix d'acquisition basée sur l'inflation (indice des prix à la consommation hors tabac).
Si cet amendement était adopté, un propriétaire vendant un bien après 10 ans ne bénéficierait plus d'un abattement en %. À la place, pour calculer la plus-value, on ne prendrait plus le prix d'achat d'origine, mais ce même prix réévalué selon l'inflation cumulée depuis l'achat (ou depuis la 10e année, le texte est légèrement ambigu).
Exemple : Un bien acheté 100 000 € il y a 15 ans et revendu 180 000 €.
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Système actuel : La plus-value de 80 000 € bénéficie d'un abattement important (60 % pour l'IR, 16.5 % pour les PS).
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Nouveau système : Si l'inflation sur 15 ans a été de 30 %, le prix d'achat réévalué serait de 130 000 €. La plus-value imposable ne serait plus que de 50 000 € (180 000 - 130 000), mais elle serait taxée sans abattement.
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I-CF1506 : Cet amendement vise à supprimer l'exonération de plus-value immobilière (plafonnée à 150 000 €) accordée aux non-résidents de l'UE ou de l'EEE et codifiée sous l'article 150-U-II-2° du CGI.
Renforcement de la taxation des terrains rendus constructibles
I-CF1146, I-CF1279, I-CF1473, I-CF884 : Ces amendements fusionnent et remplacent les taxes sur les terrains nus devenus constructibles (l'article 1529 est réécrit, le 1605 nonies est abrogé). Il n'y aurait plus qu'une seule taxe nationale sur cette plus-value spécifique. Les amendements prévoient également la suppression de l'abattement pour durée de détention. Actuellement, comme pour toute plus-value immobilière, la taxation est réduite avec le temps, jusqu'à une exonération totale après 30 ans. Les amendements suppriment totalement cette incitation à conserver le foncier. Le taux de 60 % (contre 10% actuellement) ne s'appliquerait que si la plus-value est significative (prix de vente au moins le double du prix d'achat). La plus-value serait calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition actualisé selon l'inflation.
Affaire à suivre...